Загородная недвижимость в условиях кризиса

Ипотечный кризис на мировых рынках вынуждает девелоперские компании пересматривать свои планы. И сколько бы не говорили, что кризис России не коснется, все-таки это случилось. Аналитики прогнозируют серию банкротств девелоперских компаний, и, как следствие, падение цен на рынке недвижимости. Другие специалисты утверждают, что резкого обвала не будет, а вот плавное снижение цен вполне реально.

«Поскольку рынок загородной недвижимости менее ликвидный, чем другие рынки, его реакция на кризисные ситуации всегда довольна вялая. На покупку объекта загородной недвижимости тратиться значительное время. Переговоры, просмотр и выбор объекта, да и сама сделка занимают значительное время. Поэтому, как правило, небольшие кризисы, которые длятся до полугода, на рынке загородной недвижимости не сказываются. Спрос и предложение корректируются незначительно, – комментирует сложившуюся ситуацию Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – Что касается нынешней ситуации на рынке загородной недвижимости, то мы существенных колебаний не видим. Около недели мы наблюдали незначительное сокращение спроса, однако уже в прошедшие выходные спрос показал положительную динамику».

Несколько иного мнения придерживается Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: «До нового года покупательская активность на рынке будет находиться на одном из самых минимальных уровнях за последние несколько лет, несмотря на то, что осень является на загородном рынке периодом высокого спроса. Вряд ли стоит ожидать оживления покупательской активности до весны 2009 года. Одна из причин этого – кризис ликвидности, а вторая – нестабильность финансовых рынков, которая повлекла за собой неуверенность покупателей в стабильности вообще, то есть явилась дестимулирующим фактором, снижающим потребительскую активность».

О судьбах девелоперов

Новостные ленты пестрят сообщениями о том, что некоторые крупные российские девелоперы замораживают часть проектов или же привлекают инвесторов. Первым обозначил позицию своей компании председатель совета директоров компании Mirax Group Сергей Полонский. 17 сентября 2008 года он выступил с заявлением о том, что его компания приняла решение сосредоточить инвестиции на уже строящихся объектах и приостановить те, что находятся на начальных стадиях. Однако для реализации своих проектов Mirax будет использовать только собственные средства. «За последний год мы не привлекали финансовых обязательств и не планируем в ближайшие годы их занимать, – заявил С. Полонский. – Своих средств нам вполне достаточно».

Следом за Mirax руководство «Системы-Галс» заявило о том, что планирует в ближайшее время привлечь около 500 млн долларов от инвесторов. Первый вице-президент компании Антон Абугов рассказал, что фондам будет предложено порядка 10 крупных проектов, в каждом из которых планируется продать около 50%.

На следующий день президент корпорации «Строймонтаж» и владелец 10% акций Mirax Group Артур Кириленко дал комментарий относительно заявлений председателя совета директоров Mirax Group Сергея Полонского: «Вчера мы не выступили с параллельным заявлением лишь потому, что давно уже придерживаемся такой политики и не приобретали в последний год – с момента начала ипотечного кризиса в США – новые проекты».

На фоне финансового кризиса и проблем с кредитованием программу по строительству торговых центров под брендом Strip Mall может свернуть Midland Development, однако представители компании отрицают факт заморозки проекта и говорят, что программа всего лишь скорректирована.

Последним выступил президент ГК «Корстон» Анатолий Кузнецов, который заявил о приостановке всех своих проектов в регионах из-за нехватки кредитных средств. По его словам, для реализации этих проектов компании необходимо около 1,5 млрд. долларов. Анатолий Кузнецов откровенно признал, что из-за отсутствия финансирования компания вынуждена заморозить не только проекты, находящиеся на стадии согласования, но и уже строящиеся. В чем же причина такой бурной реакции девелоперов?

По мнению Ивана Шулькова, сегодня основной вопрос для девелоперов – это дальнейшее финансирование проектов, ведь значительная доля (до 80% от бюджета проекта) загородных проектов составляют банковские кредиты и рефинансирование продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта. Эксперт также утверждает, что в ближайшие несколько месяцев возможности финансирования за счет данных источников резко сократятся, так как кредиты резко подорожали, а продажи находятся на очень низком уровне.

Владимир Яхонтов, однако, обрисовал картину несколько иначе: «Сегодня на рынке загородной недвижимости с одной стороны спрос превышает предложение, и потребность в загородном жилье не удовлетворяется за счет введения новых проектов». Однако оба эксперта сходятся во мнении, что кредитные средства становятся все более недоступными, как для покупателей, так и для девелоперов.

Две грани одного кризиса

18 сентября 2008 года корпорация «ИНКОМ» выступила с официальным заявлением, в котором четко обозначила свою позицию в данном вопросе: «В сложившейся ситуации было бы поспешным делать вывод о ситуации на всем рынке недвижимости, исходя из заявления лишь нескольких девелоперов. Развитие проектов Корпорации «ИНКОМ» будет и далее проходить согласно запланированным графикам. В наших текущих планах как завершение уже начатых проектов, так и развитие новых перспективных направлений».

Компания «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» в лице Владимира Яхонтова обозначила свои вполне оптимистичные планы, как «приобретение земельных участков и участие в ряде проектов. В настоящий момент мы ведем активные переговоры о партнерстве с рядом землевладельцев».

Подобные заявления наводят на мысль, что после осеннего кризиса выживут только крупнейшие девелоперы.

«Сегодняшнюю ситуацию я бы назвал настоящим кризисом, который приведет к тому, что выживут только самые крупные игроки, реализующие хорошие проекты и имеющие хотя бы некоторое количество денег, так как инвестиционный рынок сейчас нулевой – инвестиций нет и не будет», – отмечает коммерческий директор AFI Development Михаил Субботин.

С ним также согласна и руководитель пресс-службы ГК «ПИК» Наталья Коновалова, которая считает, что если крупных девелоперов финансовый кризис не коснется, то для мелких компаний все складывается иначе. Если финансирование проектов в ближайшее время значительно не улучшится, то мелкие фирмы вынуждены будут уйти с рынка.

Будем откровенны, спрос и уровень продаж на данный момент оставляют желать лучшего. Так что же ждет рынок загородной недвижимости, если описанный выше сценарий будет разыгран на все сто? Мелкие девелоперы, уходя с «нажитого» рынка, вынуждены будут либо диверсифицировать свою деятельность, либо же продавать активы по бросовым ценам. Вслед за этим может подняться волна слияний и поглощений, но в итоге мы получим жесткую монополию на рынке загородной недвижимости. Впрочем, уже понятно, к чему идет дело – к монополизации всея Руси.

Автор: Лукина Мария