Старые дачи vs Новые дачи

Массовая разДача

Понятие "дача", ставшее привычным для миллионов россиян, возникло в конце 19 века. В то время в среде горожан, имеющих средний достаток, появилась мода на покупку загородного дома для отдыха в теплое время года. Дача была для них чем-то вроде "поместья", "летней резиденции", купив которую можно было почувствовать себя в некотором роде аристократом.
В советские времена дача стала одной из составляющих семейного благополучия. Свои 6 соток мечтала получить каждая семья и ожидание многих было оправдано. Однако советская дача уже не была предназначена для отдыха. На участке строили времянку 2х3 метра (капитальные строения на дачных участках долгое время оставались вне закона) и выращивали овощи, плодовые деревья, ягодные кусты: в общем, любые полезные растения.
Последняя волна массовой раздачи участков прокатилась по стране в начале 90-х. Тогда в связи с нестабильным положением в стране один человек мог получить 2 или 3 участка. Половина из них так никому и не пригодилась: вскопав пару раз землю и не дождавшись урожая, многие горожане попросту забросили свои дачи. Нельзя не сказать и о том, что на середину 90-х пришелся расцвет дачных кооперативов и садовых товариществ (добровольных объединений граждан для эксплуатации дач). Они находятся под управлением Общего собрания, а исполнительным органом выступает Правление. Здесь необходимо остановиться на основных моментах, особенностях, присущих "старым" дачам. Прежде всего, размер земельного участка, который, кстати, не всегда равнялся пресловутым 6 соткам, как это было в 70-е годы 20 века. В частности, в 90-е годы можно было получить участок в 8 и даже 12 соток, но это встречается значительно реже. Порядка 90% участков не приватизировано. Вторая черта - это плотная застройка участков. В принципе, учитывая их площадь, застройка здесь не может быть неплотной. Домики на шести сотках, как правило, имеют достаточно скромные размеры. По-сути, это все те же времянки, только построенные из кирпича или шлакоблоков. Ещё одна неприятная особенность - изношенные коммуникации. Речь идет преимущественно о водопроводе, потому что газопроводы встречаются редко, а о центральной канализации говорить не приходится. Вода чаще всего поступает от водонапорной башни, поэтому желающим приобрести здесь дачу нужно приготовиться к перебоям с водоснабжением. Помимо названых выше недостатков есть и одно достоинство - низкая стоимость 6 соток.

Выше рангом

Говоря о "старых" дачах нельзя не упомянуть и о так называемых "стародачных местах". Они разительно отличаются от 6 соток, которые доставались рядовым гражданам. В советские времена в таких посёлках получали дачи только избранные: представители творческой, политической и военной элиты государства. Упоминать все названия стародачных мест не имеет смысла, поэтому ограничимся наиболее известными: Барвиха, Жуковка, Успенские дачи и Переделкино. Стоит также отметить, что сейчас в Подмосковье их существует около 50.

В начале 90-х годов, когда были разрешены сделки купли-продажи недвижимости, многие старались приобрести здесь дачу. Популярности стародачных посёлков в большей степени способствовал их имидж. Однако многие строения уже на тот момент устарели. Так возникла вторая волна застройки посёлков и некоторые из них частично (или полностью) исчезли с лица земли. Архитектурные вкусы состоятельных людей начала 90-х отличались некоторым своеобразием. Они пришлись не по душе многим из тех, кто покупал дома в стародачных поселках после 2000 года. По этой причине началась третья волна застройки, когда на месте кирпичных особняков стали возникать дома, построенные по современным проектам. Таким образом, говорить о состоянии дач в стародачных местах в общем невозможно: это может быть дом, построенный в середине 50-х годов, а может быть и современный элитный коттедж.
Когда-то стародачные поселки являлись единственным типом организованной застройки в пригороде Москвы. Здесь существовала инфраструктура: централизованный водопровод, газ, электричество, а кое-где и центральная канализация. Однако ввиду возраста стародачных поселков коммуникации сильно изношены. В плохом состоянии находятся подъездные пути. Речь, естественно, не идет о таких поселках, как Барвиха, но о большинстве менее известных стародачных мест. Здесь нет единых планов застройки, поэтому новые особняки зачастую соседствуют с обветшалыми усадьбами. Основное достоинство стародачных мест - большие участки (вплоть до 50 соток) с лесом, часто неподалёку от водоёмов, а также небольшая удалённость от черты города.

Дача эпохи Возрождения

В последнее время все большей популярностью пользуется новый формат загородной недвижимости - дальние дачи. Они являются коттеджными поселками, расположенными дальше других (порядка 50 км) по всем направлениям от МКАД. Одной из причин возникновения дальних дач является то, что 50 километровая зона вокруг столицы в целом освоена, а стоимость оставшихся земельных участков повысилась настолько, что желающих приобрести их под застройку девелоперов стало намного меньше. Покупателей дальние дачи привлекают в силу лучшей, по сравнению с некоторыми районами ближнего Подмосковья экологической обстановкой.
Кроме того, это вопрос цены. Если дальняя дача стоит, например, 100 тысяч у.е., то стоимость аналогичного объекта в ближнем Подмосковье может быть в пять раз больше. Здесь существует возможность приобрести участки площадью в несколько гектаров поблизости от водоемов и лесных массивов, а застройка гораздо менее плотная, чем в 50 километровой зоне.
Если рассматривать некие усредненные показатели, то дальняя дача это участок от 15 до 30 соток с коттеджем, площадью 150-300 кв.м. Как правило, дальние дачи находятся на удалении от 50 до 100 км от МКАД, однако в дальнейшем планируется строительство и за пределами 100 километровой зоны. Преимущество "новых дач" (в том числе и в ближайшем Подмосковье) состоит в новых коммуникациях (включая водоснабжение, газ, электричество и канализацию), охраняемой территории, хорошей инфраструктуре, больших домах, возведенных в единой концепции и большими придомовыми участками. Строительство началось сравнительно недавно, поэтому покупатель может рассчитывать на коттедж, созданный по современному проекту, систему безопасности, присущую закрытым коттеджным посёлкам, удобные подъездные пути. Те, кто хотят большего, покупают так называемые "поместья". Это большие дома с участком от 1 до 20 га. Такой участок практически невозможно приобрести в ближнем Подмосковье ввиду все той же нехватки земли и её большой стоимости. Специфическая категория дальних дач - это поселки на большой воде, которые можно зачислить в ранг элитных. Их инфраструктура включает в себя яхт-клубы, рестораны, причалы, эллинги и т.д., а сами коттеджи чаще всего имеют большую площадь и построены с использованием дорогостоящих материалов и оригинальных инженерных решений.
К недостаткам дальних дач можно отнести удаленность от столицы, которая не позволяет жить здесь на протяжении всего года, а также слабое развитие инфраструктуры развлечений некоторых прилегающих к ним районов.

Испытание рынком

Новый формат загородной недвижимости - дальние дачи - имеют ряд серьезных преимуществ в борьбе за популярность со "старыми дачами", под которыми следует понимать как 6-соточные, так и стародачные места. Наиболее явное преимущество - это площадь земельного участка. Естественно размеры участков в стародачных местах вполне сравнимы с площадью участков дальних дач, однако, здесь опять же возникает вопрос стоимости земли: разница довольно существенна. Вообще, цены на покупку дальних дач более приемлемы средних цен на дачи в ближнем Подмосковье.
Второе - это состояние коммуникаций: водонапорную башню, в качестве единственного блага цивилизации не вполне компенсирует даже небольшое расстояние от МКАД. Большую роль играет и безопасность, которая обеспечивается в коттеджных посёлках (дальних дачах) и даже вывоз мусора - отсутствие такой услуги приводит к образованию стихийных свалок вблизи дачных кооперативов и садовых товариществ. Другое преимущество - это сами коттеджи. Если в стародачных поселках нередко встречаются современные дома, то на 6 сотках вероятность этого практически исключена. К тому же, для "старых дач", как уже было сказано выше, характерна неоднородная застройка, где рядом с элитным жильём могут находиться дома эконом-класса. Следующее преимущество - хорошая экологическая ситуация. Москва с каждым годом разрастается, что не способствует улучшению экологии ближнего Подмосковья.
В заключение несколько слов о динамике "дачного" сектора рынка загородной недвижимости. Объем предложения коттеджей в стародачных местах за последние годы снизился с 10% до 3% от совокупного объема предложения загородной недвижимости. Это связано с тем, что они, ввиду близости к МКАД уже не рассматриваются в качестве мест отдыха. В то же время, дачи на 6 сотках не пользуются популярностью даже у среднего класса, а людям с низким достатком нет смысла покупать дачу. В свою очередь, спрос на дальние дачи постоянно растёт, соответственно увеличивается и их предложение. В следующие несколько лет новый, развивающийся формат может окончательно вытеснить с рынка привычные старые дачи. А пока, может быть стоит задуматься над покупкой дачи в стокилометровой зоне?