Состоялась II конференция «ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: форматы, цены, потребители»

22 ноября 2011г. – Москва – 17 ноября 2011г. в Москве в отеле «Марриотт Тверская» состоялась II конференция «ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: форматы, цены, потребители», в которой приняли участие более 50 профессионалов рынка недвижимости. В числе участников директора по развитию, управляющие партнеры, генеральные и коммерческие директора, руководители департаментов загородной недвижимости из риэлторских агентств, девелоперских и инвестиционных компаний. В центре внимания участников - изменения рынка малоэтажного строительства за городом, обзор текущей ситуации и прогнозы дальнейшего развития, влияние на ситуацию феномена «Новая Москва», оценка размера инвестиций в загородное строительство, а также анализ покупательского спроса.

Модератором первой секции «Москва и Подмосковье: тенденции рынка загородного строительства» выступила Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».

Открыл работу секции доклад Валерия Казейкина, Вице-президента НАМИКС, «Практические аспекты реализации Национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». В докладе рассматривались вопросы законодательного обеспечения развития малоэтажного строительства, актуальные вопросы государственно-частного партнерства при реализации Национальной программы, роль каждого участника государственно-частного партнерства в рамках действующего законодательства. В качестве успешного примера реализации частного и государственного партнерства г-н Казейкин приводит поселок «ЭкоДолье» в Оренбургской области. В поселке за счет бюджетного финансирования к участкам была проведена инженерная инфраструктура, что позволило снизить себестоимость дома с земельным участком. Из структуры себестоимости, таким образом, выведены инженерные сети, а цена реализации жилого объекта, по оценкам МинРегионРазвития для Оренбургской области, составит 26 800руб. за 1 кв.м.

Обзор текущей ситуации и перспективы развития «Новой Москвы» и Подмосковья стали предметом доклада Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости Blackwood. По данным компании Blackwood с января по октябрь 2011 года в Подмосковье появилось 40 новых поселков, а основной продукт – участки без подряда. Лидирующими направлениями являются Новорижское, Калужское/Киевское, Ярославское, однако начинается освоение северного и восточного направлений, ранее непопулярных. По оценке г-на Сайфутдинова, цены значительно не меняются, незначительный рост наблюдается исключительно за счет стадии готовности проекта. В лидерах спроса либо готовые дома «под ключ» площадью 300-500 кв.м., либо участки без подряда, а наиболее часто спрашиваемый бюджет до 2 млн. рублей. «Появился спрос на высокобюджетные участки без подряда на элитных направлениях, текущее первичное предложение перестало удовлетворять требованиям потенциальных покупателей. Сегодня покупатели готовы купить участок в обжитом месте и строить сами», - характеризует тенденцию спроса г-н Сайфутдинов. В качестве перспектив развития Blackwood выделяет сокращение доли вакантного готового предложения, формирование отложенного спроса, появление новых проектов на землях ВТБ и ОПК, а также рост цен при отсутствии новых экономических потрясений. В докладе были также приведены данные по крупнейшим землевладельцам будущей «Новой Москвы», а также влияние эффекта «Новой Москвы» на девелоперов и рынок загородного жилья. В частности, со стороны девелоперов специалисты Blackwood прогнозируют риски и неясность в сегменте загородной недвижимости, вывод на рынок нескольких новых проектов с участками без подряда, появление предложений оптовых земельных участков.

Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, выделил основные тенденции на рынке загородной недвижимости. В частности, возвращение кризиса, появление «Новой Москвы», выборы в РФ, усиление конкуренции. В качестве основных факторов, влияющих на усиление конкуренции,  г-н Мищенко выделяет высокий уровень предложения по объектам зарубежной недвижимости, появление частных продавцов - владельцев участков, стремящихся окупить инвестиции за счет продажи части земли, размер  стоимости владения недвижимостью, в частности стоимость эксплуатации. В свою очередь, разочарование в девелопере и боязнь стоимости эксплуатации ведут к тому, что люди решают строить сами, стремятся самостоятельно контролировать процесс. Может осложнить ситуацию с конкуренцией на рынке и то, что значительная часть земель и жилых объектов в результате кризиса поступила в собственность банков, которые будут стремиться реализовать их в ближайшем будущем.

Тенденции спроса и предложения на рынке загородной малоэтажной недвижимости в 2012 осветил в своем докладе Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY. По прогнозам агентства ожидается снижение в зависимости от региона РФ размера домовладения до 36 – 120 кв.м,

минимизация инфраструктуры и строительство инфраструктурных объектов на несколько поселков, развитие кредитных программ, а также использование традиционных строительных материалов и технологий. «Для успеха реализации программы строительства малоэтажного жилья власть и институты развития должны отказаться от практики решения задач по конкретным проектам в «ручном режиме» и
принять единые для всех «правила игры», существенно упрощающие выход девелоперов на стройплощадку», - отмечает г-н Крапин.

В ходе работы второй секции «Инфраструктура и технологии: оптимальные практики элитных проектов», модератором которой выступил Тимур Сайфутдинов, был рассмотрен ряд проектов элитной загородной недвижимости, таких как: «Завидово», Agalarov Estate, «Целеево», «Довиль», «Курорт Пирогово», «Николино», «Ильинка». Каждый из поселков предлагает, помимо развитой современной инфраструктуры, престижного расположения и авторской архитектуры, уникальную среду проживания.

Прогнозы, тенденции и анализ предпочтений стали темой третьей секции «Форматы малоэтажного жилья: от кризисных к проверенным решениям», модератором которой выступил Валерий Лукинов, руководитель отделения «Преображенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

С прогнозами относительно востребованности форматов жилья в 2012-2013гг. познакомила слушателей Екатерина Лобанова, Руководитель Аналитического центра ОАО «ОПИН». По оценкам компании, определяющим на многие годы вперед станет обнародование Генерального плана развития Большой Москвы в первом квартале 2012 года. В частности, на давно сформировавшихся городских территориях, присоединяемых к Москве, продолжится многоэтажное жилищное строительство. А на пока еще неосвоенных территориях Новой Москвы после эпохи оптовых сделок с землей начнется процесс малоэтажного строительства. Географию застройки в ближайшие 5-10 лет будет определять транспортный фактор. По мере отдаления от МКАД застройка будет носить все более «загородный» характер. Прогнозируется развитие различных национальных программ малоэтажного строительства и значительная степень участия государства в их реализации. Потенциального потребителя жилья в малоэтажном многоквартирном загородном доме специалисты ОАО «ОПИН» характеризуют как ориентированного на загородный рынок, но не имеющего возможности купить отдельный дом в качестве постоянного жилья. Дорожно-транспортная ситуация также станет решающей в пользу загородного малоэтажного комплекса для покупателя, поскольку именно загородные малоэтажные комплексы способны совместить форматы городской квартиры и загородного дома.
 
В докладе Янины Куденко, начальника отдела маркетинга ООО «Абсолют Менеджмент», были рассмотрены предпочтения покупателей в сфере малоэтажного строительства на примере двух поселков «Марусин луг» и «Лесная слобода», находящихся в реализации у компании. По результатам анализа потребительских предпочтений, проводимого в «Абсолют Менеджмент», результат для покупателей участков и в эконом, и в бизнес-классе сводится к желанию выделиться и построить дом своей мечты. Для эконом-сегмента характерен выбор экономичных решений: каркасное строительство, автоклавный ячеистый бетон, несъемная опалубка. В сегменте бизнес и элит используются классические  решения из кирпича, а также комбинированные технологии. В то же время деревянные конструкции приемлемы и в эконом-классе, и в бизнес сегменте.

Александр Коваленко, коммерческий директор UNIPARX Development, обратил внимание слушателей на то, что не устраивает потребителя в малоэтажных проектах. В качестве трех основных проблем г-н Коваленко выделяет инфраструктуру поселка, качество строительства и облик соседей. Часто случается так, что инфраструктура поселка не соответствует потребностям покупателя, либо статус инфраструктуры не соответствует заявленному статусу поселка. Вместо желаемого свежего воздуха, простора, низкого уровня шума и близких по духу людей вокруг  покупатель получает зачастую наличие промышленных объектов рядом с поселком, соседей из близлежащих деревень и споры из-за газонов. UNIPARX Development предлагает рецепт успешного поселка, где инфраструктура должна базироваться на пожеланиях покупателя, быть доступной, самоокупаемой, клинтоориентированной и развитой; качество строительства должно соответствовать ожиданиям от загородного дома, а соседи – формировать особый комфортный микроклимат.

Инновации в развитии загородного строительства представил Максим Лещев, генеральный директор GEO Development. Формирование нового формата загородной недвижимости неотделимо от появления понятия «Новая Москва», как следствие появляется новый подход, и изменяется конъюнктура спроса. Будущая территория «Новой Москвы» составляет 160 000 га. В перспективах построить 60 млн. кв.м жилья и  40 млн. кв.м производственно-деловых объектов. При этом объем инвестиций оценивается в пределах 10 триллионов рублей. В качестве инновации в формировании предложения продукта розничному покупателю г-н Лещев выделяет, прежде всего, концептуальный подход к разработке проекта – объединение жителей поселка на основе общих интересов или идей. При этом обязательным компонентом инфраструктуры будет объект, ключевой при реализации того или иного хобби: причал, марина, теннисный корт или гольф-поле. «На практике нестандартные маркетинговые ходы применимы только в том случае, если все традиционные качества поселка соблюдены, - уточняет г-н Лещев. - Необычный замысел действительно помогает увеличить стоимость и популярность проекта, а также стратегическую эффективность. Т.е. «обертка» работает как дополнение к основному содержанию».

Итогом конференции стал круглый стол на тему «ПРОДАЖА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: как стимулировать потребителя к покупке малоэтажного жилья?», в котором приняли участие Валерий Лукинов, Максим Лещев и Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект».
По мнению участников круглого стола, спрос движется в сторону дешевых участков, подешевели участки без подряда, в то же время отмечается рост на рынке малоэтажного жилья, который характеризуется как емкий и перспективный. На рынке участков без подряда развита ценовая конкуренция, в то время как в сегменте таунхаусов рынок неконкурентный, здесь конкурирует качество продуктов. «Обертка» хорошо работает и помогает продавать, удешевляет привлечение покупателя в проекты. Продавать идеологию как таковую сложно, но идеология хорошо привлекает внимание потенциального покупателя. Участнкии выделили такие ключевые факторы успеха при продаже жилой загородной недвижимости, как: цена квадратного метра, общая стоимость объекта, архитектура и удобство планировок, инженерная, социальная и транспортная инфраструктура, location, а также рекламная кампания, ее планирование, бюджет и реализация.

Компания AHConferences благодарит участников, докладчиков и партнеров конференции.