Роскошь для экономных

Если в коттеджном поселке созданы условия, как в столице, проживать за городом не только полезно, но и приятно. Рассчитывать на условия такого уровня можно поселившись в поселке бизнес-класа. Однако, девелоперы опасаются перезагрузить поселение излишней инфраструктурой, эксплуатация которой не может не сказаться на размерах платежей.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, считает, что на подмосковном рынке выделение категории поселков класса “бизнес” происходит зачастую достаточно условно. То есть фактические характеристики проекта не являются 100%-ной гарантией отнесения коттеджного поселка к тому или иному классу — определяющим фактором в данном случае является инициатива девелопера, подкрепленная частичным совпадением проекта с базовыми условиями для сегмента. 

“Бизнес”- составляющая 

По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в числе главных составляющих, присущих бизнес-классу, — расположение поселка в пределах 45км от МКАД, площадь домов — от 300 до 550 кв. м, а располагаться они должны на участках от 15 до 35 соток. Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании “Терра-Недвижимость”, отмечает, что для поселков бизнес-класса актуальными является единый архитектурный стиль, а также широкий выбор предлагаемых проектов домов. Сюда же относится качественное благоустройство общей территории: освещение, дорожки, ландшафтный дизайн, организация места для прогулок.

К примеру, в поселке FreeDom, который расположен в Красногорском районе на расстоянии 13,5 км от МКАД, в рамках единой архитектурной концепции предлагается девять вариантов коттеджей в английском, французском, немецком и русском стилях. “Взаимная гармония столь разных направлений достигается путем продуманности сочетания цветовых решений, повторяемости деталей, классикой внешнего интерьера”, — объясняют в компании “Пересвет-Групп”, которая выступает девелопером проекта. В поселке должны быть собственная служба эксплуатации, профессиональная охрана. Желательная опция — установление системы видеонаблюдения, которая позволяет осуществлять контроль за всей территорией поселения.

“Количество домовладений может существенно различаться в зависимости от плана проекта, однако, как правило, оно не превышает 400”, — добавляет Алексей Аверьянов. Например, в коттеджном поселке “Листопад” (38 км от МКАД по Новорижскому шоссе) предусмотрено строительство 225 коттеджей на участках 10-25 соток. А на территории поселка “Десна-2” (17 км от МКАД по Киевскому шоссе) будет всего 60 домов, и разместятся они на участках от 15 соток. Как правило, при строительстве поселков бизнес-класса используются дерево и кирпич (камень), иногда дома возводятся из пенобетонных блоков (но последний материал не приветствуется и зачастую служит причиной длительного срока экспозиции). В поселке “Южный” (15 км от МКАД по Каширскому шоссе) предлагается на выбор семь проектов домов, которые можно построить из оцилиндрованного бревна, лафета — это опиленное и простроганное с двух противоположных сторон бревно — и камня.

По мнению Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости “Агент 002”, современный загородный поселок бизнес-класса немыслим без полного набора инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу воды, электричества, газа, очистных устройств и системы отопления, а также московского телефона, Интернета, спутникового телевидения. Однако эксперты солидарны во мнении, что не всегда при отнесении поселка к тому или иному классу учитываются все вышеперечисленные параметры. “Данные параметры не являются четким предписанием, но их наличие благоприятно сказывается на имидже поселка”, — подчеркивает Надежда Гребенникова.

По словам Марии Литинецкой, 67% всех строящихся поселков в Московской области эксперты относят к бизнес-классу. По данным компании “Инком-Недвижимость”, в данном сегменте активно реализуется 57 коттеджных поселков и более 1750 домовладений. Отличительная особенность сегмента — широта направлений. “Хотя особенно ценятся экологически чистые места с лесом на берегу крупных водоемов”, — отмечает Надежда Гребенникова.

По словам Алексея Аверьянова, поселки бизнес-класса представлены на Новорижской, Калужской, Дмитровской и Киевской трассах. Кроме того, проекты реализуются на наиболее ликвидных участках Ярославского, Ленинградского, Симферопольского, Егорьевского и Пятницкого шоссе. “Но пока данный сегмент наиболее широко представлен в зоне до 40 км от МКАД, тогда как в общем объеме удаленного предложения поселки бизнес-класса занимают около 30%”, — отмечает он. 

“При оценке перспективности направлений во главу угла ставятся транспортная доступность, инфраструктура, создаваемая и планируемая, — говорит Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации "Инком-Недвижимость". — Как раз этим обусловлен интерес к Новой Риге, которая растет во всех сегментах рынка, включая бизнес-класс”. В настоящее время на Новорижском шоссе представлено около 40% от всех предложений бизнес-класса, вышедших на рынок. “Также поселки бизнес-класса есть по Рублево-Успенскому и Минскому шоссе, но их там немного”, — говорит Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group.

Ключевой момент

По словам Марии Литинецкой, определяющим фактором в определении класса поселка является цена объектов недвижимости. Для бизнес-класса можно задать диапазон цены от $400 000 до $1,5 млн. “И в этом принципиальное отличие проекта бизнес-класса от проекта экономкласса, дом стоимостью $400 000 не может быть отнесен к экономклассу”, — говорит она. 

Алексей Аверьянов считает, что в среднем ценовая вилка для класса “бизнес” составляет $300 000-1 млн за домовладение. При этом границы сегмента могут пересекаться, к примеру, с верхней стоимостью экономкласса и нижним порогом элитного жилья. Так, средняя стоимость домовладения в “Альпийском поселке”, относимом к экономклассу, который находится на 37-м км Новорижского шоссе, составляет $450 000, а в элитном поселке “Лапино-град” (Рублево-Успенское шоссе, 18 км) коттедж можно приобрести по цене от $950 000. “Таким образом, стоимость предложения не является определяющим фактором для отнесения поселка к тому или иному сегменту, однако средние показатели для класса выявить можно”, — отмечает он. По мнению Ольги Побединской, цена — это субъективная оценка предложения компанией-продавцом и не нужно исключать возможности ее специального завышения.

Валерий Мищенко отмечает, что зачастую сложно отнести поселок к тому или иному классу только по параметру цены, особенно если учесть, что в одном и том же поселке могут предлагаться дома, попадающие по критерию стоимости в разные классы. “Более правильно было бы делить поселки сначала по принципу, для какого вида проживания они предназначены — временного или постоянного, а уже затем определять подкласс, т. е. “элит”, “бизнес” и “эконом”, — говорит он. 

Особая ниша — это поселки, расположенные на западе Подмосковья. Цены, действующие, в частности, на Рублево-Успенском шоссе, трудносопоставимы со сложившимися на других направлениях Московской области. Для более точной оценки компания “Терра-Недвижимость” в конце прошлого года разработала собственную классификацию загородного жилья. “Классификация была составлена на основе постоянного мониторинга рынка основных подмосковных направлений и ряда консалтинговых проектов, выполненных за период с 2003 по 2006 г. — рассказывает Надежда Гребенникова. — Вместо принятых сейчас игроками рынка четырех классов загородной недвижимости наша компания предлагает семь”. По версии

“Терра-Недвижимости” к классу “бизнес” относятся поселки, где цена предложения составляет $1-1,9 млн, к “бизнес плюс” — $2-2,9 млн, а к классу премиум — $3-4,9 млн. Что еще раз подтверждает, что цена — важный, но не главный параметр в загородной недвижимости. 

Спорная инфраструктура 

Эксперты склонны утверждать, что возросший уровень конкуренции заставляет застройщиков обеспечивать поселок необходимым уровнем инфраструктуры независимо от класса. К примеру, в поселке “Пушкинский” (14 км от МКАД по Ярославскому шоссе) планируется построить физкультурно-оздоровительный центр, торговый центр, начальную школу, детский сад. В поселке FreeDom (13,5 км от МКАД по Новорижскому шоссе) предусмотрено строительство детского сада, торгового центра, аптеки, ресторана, химчистки, спортивно-оздоровительного центра, салона красоты.

По словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости компании “МИАН — Агентство недвижимости”, в целом под инфраструктурой понимают все то, что может обеспечить нормальную жизнь каждой семье, проживающей в поселке. Самые важные объекты — сервисно-административная служба и охрана. Большинство приветствуют наличие продовольственного магазина или мини-маркета, где продаются все самые необходимые в быту вещи, кафе, пункта медицинской помощи. Из дополнительных составляющих инфраструктуры — объекты службы быта (пункт приема прачечной, химчистка). Если поселок клубный, то его жителей объединяет общность интересов, например увлечение водными видами спорта. В этом случае основой инфраструктуры может быть собственный яхт-клуб поселка, состоящий из береговой зоны отдыха и технической зоны, включающей в себя причалы, эллинги и проч. Обязательно в поселке должны быть рекреационная зона, детская площадка, место для барбекю. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”, предупреждает, что, если в бизнес-классе присутствует разветвленная инфраструктура, покупателя это должно насторожить. Это означает, что или объекты строятся по договоренности с местной администрацией и пользоваться ими будут не только жители поселка, или инфраструктура построена для того, чтобы скомпенсировать какие-то недостатки. “Если в поселке роскошный фитнес-центр с бассейном, ищите рядом свалку”, — говорит она. 

Мария Литинецкая считает, что застройщик вполне может отказаться от всех объектов инфраструктуры, если они находятся недалеко от поселка. К примеру, на территории поселка “Десна-2”, расположенного в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе, возведено административное здание, в котором предусмотрены офис для управляющей компании, кафе и магазин. В непосредственной близости от поселка располагаются административно-культурный центр общей площадью 45 000 кв. м, медицинские учреждения, спортивные сооружения, бассейн.

Аналитический центр IRN.ru совместно с участниками проекта “Эколэнд” провел опрос экспертов загородного рынка, поставив задачу определить оптимальный набор объектов инфраструктуры для поселков бизнес-класса. Полученные результаты оказались немного неожиданными. Если при опросе экспертов в частном порядке они сдержанно высказываются о наличии в поселках спортивных сооружений, то по результатам группового опроса, в котором участвовали 32 эксперта из 28 компаний, был получен следующий результат: за наличие спортивных сооружений и фитнес-клубов проголосовали соответственно 86% и 72% из общего числа опрошенных. Эксперты утвердительно отозвались о строительстве в поселках бизнес-класса медицинских пунктов (65%) и детских комнат (72%). Самыми важными были признаны объекты питания — их одобрили 93% опрошенных. А школы и детские сады, по оценке экспертов, “являются наиболее проблематичными с точки зрения профессионального управления и заполняемости”, поэтому их наличие оправданно только при строительстве больших поселений, ориентировочно более чем на 300 домов.

Важным составляющим инфраструктуры коттеджного поселка бизнес-класса является наличие управляющей компании. “Управляющая компания предоставляет все услуги согласно соглашению на управление, — рассказывает Светлана Кондачкова. — Обычно сюда входят техническое обслуживание инженерных систем, контроль качества предоставляемых поставщиками (городом) коммунальных услуг, уборка общественных зон и территории поселка, охрана поселка и организация пропускной системы”. Стоимость предоставляемых услуг для жителей поселка зависит от площади занимаемого участка и инфраструктурной составляющей поселка, стоимость обслуживания которых делится между всеми жителями поселка. К примеру, в “Австрийской деревне” (29 км от МКАД по Ярославскому шоссе) ежемесячные эксплуатационные расходы — $7 за сотку, в “Листопаде” (38 км от МКАД по Новорижскому шоссе) — 300 руб. за сотку. В поселке “Пушкинский” (14 км от МКАД по Ярославскому шоссе) стоимость эксплуатации общая для всех — $270 в месяц. В целом же, по словам Ольги Побединской, въезжая в поселок бизнес-класса, необходимо отдавать себе отчет в том, что эксплуатационные платежи составят $300-600 в месяц.

Девелоперские просчеты 

Реализация девелоперских проектов по строительству поселков бизнес-класса требует от застройщиков большей отдачи, чем в случае с экономклассом. Надежда Гребенникова считает, что одной из основных проблем является низкое качество строительства. “Девелоперы гонятся за сверхприбылью и пренебрегают качеством, что в условиях, когда потребители начинают все лучше ориентироваться на рынке, недопустимо”, — подчеркивает она.  

Как рассказала Светлана Кондачкова, часто девелоперы, реализующие проект, изначально задуманный как экономкласс, в процессе строительства переводят его в ценовой разряд “бизнес”, главным образом ориентируясь только на свои затраты и желание больше заработать. Местоположение поселка, инфраструктура, архитектурно-планировочные решения, качество использованных материалов не берутся в расчет. “Естественно, что ликвидность таких проектов существенно снижается, ведь поселки не соответствуют существующим требованиям”, — говорит она. “Завышая классность проекта, девелопер может столкнуться с эффектом, обратным ожидаемому, — со снижением спроса на домовладения по причине разочарования части покупателей в качестве поселка”, — подчеркивает Алексей Аверьянов. 

Как пояснил Валерий Мищенко, застройщик может потерять две группы клиентов. Первая группа — те, кто захотел приобрести домовладение в поселке бизнес-класса, но оказалось, что заявленная цена не соответствует уровню домов, ближайшему окружению, набору объектов инфраструктуры, качеству строительства. Вторая группа — те, кто не готов платить дополнительную маржу за крайне сомнительный статус бизнес-класса.

Хотя Мария Литинецкая считает, что принципиального значения классовое позиционирование поселка застройщиком не имеет, так как покупатель редко обращает внимание на “ярлыки”. Ему гораздо важнее другие характеристики проекта: площадь дома, площадь участка, окружение, природа, цена, инфраструктура. 

Ценовой марафон 

Существенное увеличение объема предложения в сегменте бизнес-класса привело к замедлению роста цен. По словам Алексея Аверьянова, за три года, с 2004 по 2006 г., стоимость предложения выросла в среднем на 60%, но в разных проектах повышение стоимости домовладения происходило неравномерно. К примеру, в коттеджном поселке Barvikha Hills (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД) в 2004 г. стоимость 1 кв. м составляла $2000 и за три года выросла до $3500. В “Альпийской деревне” (Калужское шоссе, 8 км от МКАД) цены за аналогичный период выросли от $2000 до $2400, а в поселке “Барвиха-Club” (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД) — с $1200 за 1 кв. м в 2004 г. до $3755 в конце 2006 г. Подобная ситуация характерна для поселка “Павлово” (Рублево-Успенское шоссе, 14 км от МКАД). Как рассказала Надежда Гребенникова, с момента начала продаж в 2003 г. цены здесь выросли в среднем на 200%. “Но такими темпами растут только самые ликвидные предложения”, — говорит она. Как поделилась Наталья Ветлугина, если полтора года назад в бизнес-классе еще можно было найти дом за $350 000-400 000, то сейчас и за $600 000 это сделать непросто.

Переориентация на юг 

Учитывая масштабность реализации проектов по строительству поселков бизнес-класса, в будущем эксперты предрекают снижение активности рынка. По мнению Валерия Мищенко, строительство поселков бизнес-класса будет продолжаться, но уже более низкими темпами, так как этот сегмент близок к насыщению. К тому же по мере застройки Подмосковья выбор участков ограничивается. Особенно это касается западных и юго-западных направлений, где практически не осталось земель, пригодных для реализации проектов бизнес-класса. “С учетом данного фактора и роста цен на землю в Московской области развитие строительства поселков данного класса можно ожидать на недорогих южных (Каширское, Симферопольское шоссе) и северо-восточных направлениях (Ярославское шоссе), а также вдоль новых скоростных магистралей, таких как трасса “Дон”, — говорит он. 

Надежда Гребенникова считает, что в будущем требования к поселкам бизнес-класса будут ужесточены. “Поэтому выживать на рынке будут только те объекты, которые будут обладать отличительной и оригинальной концепцией, преимуществами, связанными с качеством строительных и архитектурных работ, экологических показателей”, — говорит она. 

Что же касается роста цен, то прогнозы экспертов не сулят никаких катаклизмов. “В 2007 г. рост цен на объекты загородной недвижимости может составить 15-30% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта, его месторасположения, — говорит Светлана Кондачкова. — Темп роста цен по западному направлению скорее всего не превысит 15% в год, по северо-западному, северо-восточному, северному и южному направлениям — 20-30%, по восточному — 10-15%”. 

По данным газеты «Ведомости».