Послекризисное Подмосковье покупают только для себя

Тень отступающего кризиса покидает рынок загородной недвижимости Подмосковья. На фоне возрождающейся экономики риэлторы свидетельствуют о востребованности всех сегментов загородного жилья. Среди последнего по популярности по-прежнему лидирует экономкласс. Однако он, по мере увеличения благосостояния граждан, теряет былую кризисную популярность.

Об этом свидетельствует Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Несмотря на то, что большее количество сделок проходило в сегменте недорогой недвижимости, такого значительного перекоса в сторону экономкласса, которое было в 2009 году, не произошло. В сегменте экономкласса было заключено порядка 60% от всех сделок, проведенных в марте. К ним относятся покупка участков без подряда, инвестиционных контрактов, а также домовладений, стоимостью до 10 млн руб. 23% от всех сделок пришлось на недвижимость в сегменте де-люкс, и 17% – на жилье бизнес-класса».

Отмечая 40% рост сделок в первом квартале, эксперт подчеркивает сокращающееся предложение домов бизнес-класса и востребованность на рынке жилья класса де-люкс. Данным жильем покупатели все чаще интересуются подальше от МКАД. Об этом сообщает Тимур Сайфутдинов, управляющий Директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

«В связи с общим оживлением рынка произошло восстановление спроса на объекты, расположенные в пределах 21 - 30 км от МКАД (55% запросов), тогда как в 2009 г. большая часть спроса была сосредоточена в зоне до 20 км»,- детализирует ситуацию специалист. При этом он добавляет что лишь 5% покупателей «элитки» предпочтут увидеть свой дом до 10 км. от МКАД. 55% клиентов готовы приобрести недвижимость на расстоянии в 11-20 км. от Москвы. Еще 36% клиентов купят дом в 21-30 км. от столицы. Вместе с тем лишь 4% состоятельных людей готовы приобрести дорогую недвижимость далее чем 30 км. от Москвы.

На этом фоне наиболее популярная элитная недвижимость представляет из себя дом стоимостью до 2 млн. долларов и площадью в 300-500 кв.м на участке в 20-35 соток. Так, по данным Blackwood, лишь 2% состоятельных людей готовы приобрести дом дороже 8 млн. долларов. Зато на недвижимость стоимостью от 1 до 2 млн. долларов готово потратится 44% толстосумов. В свою очередь дом стоимостью от 2 до 3 млн. долларов готовы приобрести 15% клиентов. На недвижимость стоимостью от 3 до 5 млн. долларов и от 5 до 8 млн. долларов готовы соответственно потратится 12% и 3% покупателей.

Вместе с тем Новорижское шоссе лидирует по популярности среди покупателей элитного жилья. Тимур Сайфутдинов уточняет, что на него в первом квартале приходилось 36% запросов покупателей высокобюджетного жилья. На Рублево-Успенское, Киевское и Калужское шоссе обратили свое внимание соответственно 26%, 14% и 13% клиентов.

Примечательно, что богатые граждане все чаще интересуются участками большей площади, в то время как их бедные сограждане все более склоняются к минимализму. Работающий в сегменте элитного жилья Тимур Сайфутдинов отмечает, что в 1 квартале 2010 г. 41% запросов приходился на участки площадью 21 - 30 соток, тогда как в 2009 г. 29% запросов приходилось на участки 15 - 20 соток. По последним данным лишь 11% покупателей элитного жилья предпочитают участки менее 15 соток. При этом 36% покупателей предпочитают наделы площадью в 15-20 соток, 35% -в 21-30 соток, 9%-в 31-40 соток и 8% - более 40 соток.

В целом характеризуя посткризисный рынок Владимир Яхонтов наоборот говорит о набирающих популярность участках площадью в 6-8 соток, скромненьких домиках в 150 кв. м. и таунхаусах.

Дополняя коллегу Игорь Сергиевский, аналитик «Велес Капитал Девелопмент» говорит о том, что на рынок участков без подряда приходится сейчас до 40% от общего объема заключаемых сделок.

Смена покупательских предпочтений сопровождается на рынке стабилизацией цен. По данным АКЦ «МИЭЛЬ» уровень средней удельной цены предложения загородных домовладений составляет 68,3 тысячи руб./кв. м. При этом в первом квартале текущего года цены выросли лишь на 1.1% по сравнению с концом 2009 года. Что касается цен в американской валюте, то в результате квартальных валютных колебаний цена в долларах уменьшилась на -3,3% и достигла уровня 2262 $./кв. м.

Таким образом, средняя полная цена домовладения (при учете всех форматов) немного подросла относительно предыдущего квартала (+0,4%) и составляет 19,419 млн. рублей. Примечательно, что за прошедший квартал рост цен был выявлен для таких категорий загородных домовладений как дачи (+6,4%) и коттеджи вне коттеджных поселков и дачно-строительных кооперативов (+5,2%).
С точки зрения удаленности от МКАД, максимальный ценовой рост (5%) был отмечен для домовладений, максимально удаленных от столицы (61-100 км). По направлениям - значимое повышение цен было отмечено лишь на Павелецком направлении, где недвижимость подорожала на 7.1%.
В Подмосковье реализуется около 14,7 тысяч домовладений, к ним добавляются около 7 тысяч участков без подряда в 350-360 поселках.

Девелоперы

На фоне меняющегося рынка и покупательских предпочтений девелоперский бизнес так же претерпел существенную трансформацию. В настоящий момент застройщики не надеются на банковские кредиты и готовы довольствоваться рентабельностью в 7-15% вместо 30-40% ранее. Сокращающиеся доходы многие пытаются компенсировать ужесточающейся экономией. Последняя выражается в снижение строительных расходов за счет грамотного проектирования, отказа от дорогостоящих коммуникаций и отделочных материалов, поиска прямых выходов на производителей стройматериалов и централизации поставок. Данными мерами можно сэкономить от 10 до 30% расходов.

Большинство игроков рынка, рассчитывают на весеннее оживление спроса, в связи, с чем некоторые из них планируют изменить условия предоставления рассрочек на приобретение объектов недвижимости, выставленных на продажу или пересмотреть ценовую политику в сторону повышения стоимости. Данной тенденции наиболее подвержены те девелоперы, чьи проекты находятся на стадии готовности более 50%.

Проблемы

Не смотря на различие позиций и продавцы, и покупатели имеют перед собой ряд схожих проблем. Так, при отсутствии ипотеки значительная часть сделок на рынке заключается за наличные средства. Но последними в достаточной мере обладают лишь покупатели элитного жилья. Вследствие чего слабое кредитование значительно сокращает количество сделок в среднем и низшем ценовом сегменте рынка.

Вместе с тем длительные сроки рассмотрения ипотечных заявок ставят под сомнение целесообразность получения кредита как такового. Последний дается не под человека, а под объект. А так как процедура согласования затягивается, и может занимать несколько месяцев, объект зачастую уходит с рынка. Покупатели интересуются наиболее ликвидными проектами, и ипотечные клиенты просто не успевают их приобрести.

Занимающие значительную часть рынка участки без подряда могут сыграть роковую роль в будущем множества девелоперов. Сейчас девелоперы начали понимать, что за счет только продажи участков без подряда вряд ли удастся пережить кризис. Спрос на данные участки нестабилен. Также стоит отметить, что в большинстве подобных поселков коммуникации появляются, если появляются вообще, значительно позднее старта продаж. Это может сделать подобные предложения просто неликвидными, поскольку потенциальные покупатели предпочитают поселки с уже начатым строительством дорог и подведением коммуникаций. С точки зрения девелоперов подобное положение является проблемой, т.к. значительно увеличивает время подготовки проекта и оборот финансовых средств. А наметившаяся тенденция со стороны властей, которая заключается в разработке механизмов по изъятию неиспользуемых земель в пользу государства и увеличения налога за не целевое использовании сельхоз земель, лишь добавляет головной боли девелоперам.

Прогнозы

Риэлторы следующим образом оценивают развитие ситуации.

Игорь Сергиевский, аналитик «Велес Капитал Девелопмент»: «В ближайший год ситуация с наиболее популярными направлениями вряд ли изменится. Особого роста цен ожидать не стоит. Сейчас, несмотря на увеличение спроса в марте 2010 года, загородная недвижимость продолжает дешеветь, и цены снизились в среднем на 7,5% по сравнению с февралем 2010 года. Так что ближайший год – это время стабилизации цен».

Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Что касается элитного класса – то там существенных изменений не произошло и не произойдет. Объем ипотеки будет увеличиваться, поскольку многие банки постепенно выходят на более выгодные ставки. На рынке элитного жилья спрос превышает предложение».

Тимур Сайфутдинов- Управляющий Директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood: «Постепенное увеличение объемов предложения в высокобюджетном сегменте недвижимости можно прогнозировать лишь к концу 2010 - началу 2011 г. Во II полугодии 2010 г., при отсутствии новых финансовых потрясений на мировых финансовых рынках, возможна положительная ценовая динамика, прогнозируемый прирост стоимости на объекты загородной недвижимости может составить к концу 2010 г. 10 – 15%».

Владимир Яхонтов, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Учитывая все возрастающий спрос, будет возрастать и уровень рентабельности, который может составить в этом году порядка 15% на недвижимость бизнес-класса, и около 10% на недвижимость класса де-люкс. Повышение уровня рентабельности будет происходить не за счет снижения качества продукта, а за счет увеличения его цены. Если говорить об экономклассе, то достаточно вспомнить, что в течение 2009 года стоимость участков без подряда выросла на 20%. И аналогичные тенденции сохранятся в этом году».

Советы

Владимир Яхонтов, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Сейчас оптимальное время покупок для себя, поскольку на сегодняшний день объекты в классе де-люкс и бизнес выставляются фактически по себестоимости, и девелоперские компании при продаже закладывают лишь минимальный уровень рентабельности, не более 7%. В сегменте экономкласса достаточное большое количество приобретателей, достаточно высокий уровень спроса, и рентабельность там несколько выше, доходит до 15%. Инвесторам же, скорее всего не стоит вкладывать свободный капитал в недвижимость, потому что эффективность этих инвестиций будет низка в краткосрочной перспективе. Для того, чтобы сделать верную инвестицию, нужно быть грамотным специалистом. На сегодняшний день, непрофессиональному инвестору лучше вкладывать деньги в депозиты, и вернуться к теме инвестиций в недвижимость в начале 2011 года, когда будет виден повышательный тренд. Цены достигли своего дна и сейчас сложно сказать, насколько процесс стабилизации будет долгим».

Игорь Сергиевский, аналитик «Велес Капитал Девелопмент»: «Вопрос, покупать сейчас или потом, зависит от конкретного покупателя, его средств, необходимости покупки, наличия другого жилья и тому подобное. А вот смотреть то, во что вкладывать деньги надо всегда. Ведь многие, покупая так называемые участки без подряда, да и не только их, не задумываются, когда у них будет свет, газ, вода и дороги. Кто будет управлять поселком, охранять его, убирать. Они покупают иногда потому, что дешево и место красивое, особо не вникая в остальное. И, как отмечено, уже появились иски к продавцам и застройщикам поселков о несоблюдении сроков подвода коммуникаций, строительства дорог, инфраструктуры и т.п. А ведь без этого дом или участок не стоит тех денег, которые были за него уплачены. Иногда вообще ничего не стоит. Поэтому посоветовать можно только одно, рассматривать покупку более тщательно».
Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Покупать сейчас. На рынке загородной недвижимости сезон, и многие продавцы стараются выставить свой объекты ближе к сезону или с сезон, и сейчас можно сделать хороший выбор, исходя из своих потребностей, а не наличия предложения. И другой стороны, кризис еще не совсем закончился, и пока можно говорить о выгодных условиях покупки, возможностях предоставления рассрочек. Кроме того, приобретая коттедж сейчас, покупатели получают возможность провести лето за городом».

Тимур Сайфутдинов- Управляющий Директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood:
«Начало 2010 г. можно считать благоприятным периодом для покупки загородной недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях: очевидно, что по большинству объектов цены достигли минимального уровня».



3D-изображения предоставлены управляющей компанией «Высота»