Подмосковная недвижимость — пессимистом быть не хочется

Эксперты прогнозируют падение долларовых цен и оживление на рынке не раньше лета-осени текущего года. Развивающийся финансовый кризис внес изменения в некогда динамично развивающийся рынок подмосковного жилья. «Новые поселки сложно представить в строительстве. Будут достраиваться те, которые находятся сейчас в высокой степени готовности»,- комментирует ситуацию на рынке Юрий Дерябин, аналитик «Бейкер Тилли русаудит».

При этом, эксперт сомневается в наступлении традиционного весеннего оживления на рынке По его мнению «дно» последнего наступит в лучшем случае к середине текущего лета, а при пессимистичном сценарии и вовсе к следующей весне. При этом в любом случае концу спада должно предшествовать улучшение макроэкономических показателей, что пока не наблюдается.

«Если придерживаться оптимистичной точки зрения, то можно надеяться на какое-то оживление рынка осенью этого года. А пессимистом быть не хочется»,- фактически соглашается с коллегой Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.

На фоне этого, Антон Щетвин, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент» прогнозирует ценовое дно рынка в октябре-ноябре месяце текущего года. «У многих продавцов еще остается надежда на повышение спроса в сезон (май-август), но если это не оправдается, то можно прогнозировать «ценовое дно» в текущем году на рынке загородной недвижимости в октябре-ноябре месяце», - комментирует в связи с этим эксперт.

При этом, Антон Щетвин предсказывает значительное сокращение подмосковных риэлторов. «Максимально широкий спектр предложений, в первую очередь, от непосредственных собственников и застройщиков скорее всего резко сократит реестр многочисленных риэлторских компаний»,- комментирует в связи с этим он.

На фоне этого, угрозу для строителей отмечает аналитик «Бейкер Тилли русаудит»: «Те, кто строит, брали много долгов и у них большие риски. А те, кто просто занимался реализацией, то у них нет больших долгов и меньше нагрузок». В текущей гнетущей ситуации не избегут потерь и сами возводимые поселки.

«Если рассматривать сегмент коттеджных поселков, то больше всего пострадает от кризиса средний ценовой сегмент (так называемый «бизнес-класс»): он наиболее уязвим к колебаниям рынка, т.к. наименее маржинален. Премиум-сегмент находится в более выигрышной позиции; девелопер, продающий подобный продукт, для поддержания деятельности компании должен совершить всего 2-3 продажи. А эконом-сегмент находится в принципиально другой весовой категории и конкурирует не с выше перечисленными, а скорее с эконом-сегментом квартир городов-спутников Москвы»,- комментирует ситуацию Дмитрий Золин.

«Кризис практически не отразился на наиболее развитом формате на рынке загородного жилья – «дачном поселке», жизнь в котором и ранее не изобиловала капиталоемкими объектами инфраструктуры, либо дорогостоящими проектами развития. Это, в свою очередь, позволяет предположить, что и в условиях кризисного лета-2009 многочисленные СНТ (садовые независимые товарищества) и НП (некоммерческие партнерства) справятся со своими потребностями и жизнеобеспечением поселков за счет средств своих членов»,- добавляет свое мнение Антон Щетвин.

К коллегам присоединяется Юрий Дерябин: «Так как денег мало, то проблемы будут с дорогими поселками. Акцент сместится в средний ценовой сегмент». При этом, эксперт добавляет: «Больше всего в цене потеряют наиболее дорогостоящие направления, там где приобреталось много земли не под конкретное строительство, а на перспективу. В том числе и Новая Рига, где были приобретены большие земельные участки, хранившиеся у игроков рынка». Вместе с тем, эксперт отмечает, что сейчас данная земля теряет в цене, и многое зависит от того, удастся ли реализовать ее владельцам.

«Как ни странно, но в первую очередь остановится рост цен на самых привлекательных направлениях, цены на которых развивались в последние два года скачкообразно. Это Киевское, Новорижское и Дмитровское направления, а также некоторые другие. При этом наиболее резко (до 40-50%) упадут цены на участки и дома на расстоянии 70-90 км от МКАД, цены на которые летом прошлого года превышали стоимость аналогичных участков, расположенных на удалении до 50 км на менее раскрученных направлениях»,- соглашается с коллегой Антон Щетвин.

Осторожного мнения в дальнейшем поведении цен придерживается и Дмитрий Золин. «Дисконт в жилом сегменте крайне сложно просчитать, т.к. рынок стоит, и сделки совершаются в небольшом количестве. Можно отметить «индивидуальный» подход продавца к каждому покупателю, показывающий, что на практике все застройщики готовы торговаться (до определенного ими самими уровня). Ну и т.к. все боятся «обвалить» рынок, открыто о снижении цен не заявляется», -комментирует он. При этом, Юрий Дерябин все таки решается дать оценку дальнейшему развитию ценового тренда.

«Долларовая цена может опустится в два раза, курс доллара будет усиливаться, соответственно и цены в долларах опустятся В рублях все зависит до какого рубля доживем. Есть прогнозы курса 40-45, то тогда цены в рублях могут даже вырасти»,- комментирует ситуацию эксперт, вместе с тем отмечающий трудность оценки адекватности цен. «Если раньше не делали различий между долларовыми и рублевыми ценами, то сейчас для рынка большой вопрос какие цены рублевые или долларовые правильные»,- добавляет в связи с этим Юрий Дерябин, еще раз подчеркивая долгосрочную тенденцию спада долларовых цен.

На фоне прогнозируемого спада цен игроки на рынке заняли выжидательную позицию. «Все заняли выжидательную позицию, можно отметить стагнацию на всех этапах: и у застройщиков, и у потенциальных покупателей загородной недвижимости (первые ждут, когда рынок «отрастет» обратно, и цены поднимутся, вторые – когда цены упадут еще сильнее)»,- подтверждает Дмитрий Золин.

«Рынок стал рынком покупателя. Если раньше, на одно предложение было десять покупателей, то сейчас все на оборот. Если есть желающий купить, то продавцы серьезно относятся к такому клиенту»,- дополняет коллегу Юрий Дерябин. При этом, аналитик «Бейкер Тилли русаудит» советует не упустить преддверие дна рынка и завершить сделку именно на окончании спада. Ожидать последнее лучше всего людям обладающими сбережениями в валюте.

«В хорошей ситуации те покупатели, у которых сбережения в валюте. Они готовы ждать и диктовать условия. Такой покупатель в плюсе...»,- характеризует положение некоторых из нас Юрий Дерябин. При этом, он советует: «Выгоднее для приобретения рассматривать первичку с высокой степенью готовности. Если у приобретаемого объекта низкая степень готовности то существует большой риск потерять вложенные деньги. На этом фоне люди достраивающие приобретенные объекты могут сократить издержки за счет подешевевших строительных материалов».

К советам Дерябина присоединяется Антон Щетвин: «Для ищущих дачу сейчас самое время попытаться купить ее не на 100 км, а гораздо ближе. Для желающих купить загородный дом, можно приобрести его не на 10, а на 15 и более сотках и ближе к Москве. Для тех, кто хочет сохранить имеющиеся средства, имеет смысл посмотреть, что пользовалось наибольшим спросом накануне кризиса (направление, размер участка, материал дома) и найти максимальные скидки. Тем же, кто все еще миллионер, можно продолжать приобретать объекты, повышающие статус покупателя». Вместе с тем, эксперт подчеркивает важность анализа любой приобретаемой недвижимости.

«Покупка жилья в кризис – это анализ, анализ и еще раз анализ предлагаемого объекта, т.к. ликвидность объекта – главное его отличительное качество, позволяющее наиболее выгодно вложить свои средства»,- отмечает руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент».