Новая Рига: обещать не значит построить

Известно, что Новая Рига – лидер Подмосковья по числу коттеджных поселков. Дачных проектов разной степени готовности здесь уже более 100. Так что выбор у покупателей отменный, особенно если судить по рекламным проспектам и обещаниям застройщиков. Если же вернуться в реальность, ситуация окажется чуть менее радужной.

 

Фото с сайта poselok-pavlovo.ru

Заморозки

Финансовый кризис катком проехался по рынку загородного жилья. По разным данным, от 30 до 50% проектов были заморожены, и покупатели «виртуальных» коттеджей и участков остались ни с чем. По информации компании «Усадьба», в 2009 году на Новой Риге было приостановлено строительство поселков «Ренессанс парк», «Янтарис», Agalarov Estate, «Онегино» и др.

В 2010 году некоторые девелоперы «оживили» свои поселки и возобновили работы и продажи. Так, возобновилось строительство «7 мили», на которой многие участники рынка уже «поставили крест». По крайней мере, если верить отделу продаж компании NBM, все документы на «7 милю» оформлены, и скоро в поселок заедет строительный городок. Вновь вышли в продажу приостановленные ранее поселки FreeDom (15- км) и «Крючково-2» (38-й км)

Однако до сих пор каждый пятый поселок, по данным Rodex Group, заморожен, и перспективы его покупателей весьма туманны. Самый скандальный проект – КП «Барселона» (18 км), продавцы которого просто кинули своих дольщиков и растворились где-то в оффшорных зонах. Еще до кризиса из-за юридических огрех с оформлением земли приостановлен проект «Балтия», а также «Плещеево» и «Павловы озера».

Другой громкий случай - поселок таунхаусов «Кленовая роща» на 9 км Новорижского шоссе. «На первых этапах он был очень популярен, - рассказывает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. – Но летом 2008 года случился финансовый кризис в Казахстане (застройщики оттуда), а затем и кризис в России, что подорвало финансовое положение девелоперов проекта. Они просто «слились»...

Сейчас «обманутые дачники» обоих поселков тщетно ходят по судам и устраивают акции протеста, но чиновникам их беды не слишком интересны (в отличие от бед городских обманутых дольщиков, вызывающих более сильный общественный резонанс). Другие проблемные поселки на Новой Риге, названные экспертами анонимно: «Акатовские дачи» (65 км, проблемы с документами) и «Любимая дача» (98 км, снят с продаж), «Другие берега» (100 км). Заморожены грандиозные мегапроекты, расположенные недалеко от Новой Риги: «Остров Истра» (смена собственников) и Рузская Швейцария (уголовное преследование главы компании).

Причины массовых заморозок, по мнению Петра Кирилловского, директора по маркетингу поселка ВеличЪ, в каждом случае разные. «Одни девелоперы ждут, пока рынок будет готов принять их предложение, поскольку текущая финансовая модель не удовлетворяет конъюнктуре рынка, - рассуждает эксперт. - Некоторые продолжают предлагать продукт покупателям, но боятся вкладывать деньги в маркетинг и в стройку. Где-то проект перешел в новые руки, и владелец пока размышляет, что делать дальше, или готовит реконцепцию». «Сложилась ситуация, когда девелопер перестал понимать логику событий, - добавляет Сергей Фокин, вице-президент MULTIGROUPDevelopment. - Затраты вполне понятны, а вот продажная стоимость объектов неочевидна».

Обещанного три года ждут

Есть другая категория поселков, более благополучная. Застройщики успешно реализуют свои проекты, проводят коммуникации, распродают участки без подряда или даже готовые дома... А вот постройка обещанных рекламой инфраструктурных объектов откладывается на неопределенный срок. Покупатель рассчитывает жить в благоустроенном поселке, ходить в салон красоты, плавать в бассейне, водить детей в садик и школу, а вместо этого получает дом «в чистом поле» и туманные обещания.

На Новой Риге, как и везде, хватает поселков, где «обещанного три года ждут», и порой так и не дожидаются. Пример - КП «Кристалл Истра», где так и не построена обещанная школа, и вообще, по мнению экспертов, царит «затишье». Проект вроде реализуется, но очень медленно и никак о себе не заявляя. Затянулось строительство спортивно-развлекательного комплекса в «Истра Кантри Клаб». Уменьшен объем заявленной инфраструктуры в поселке Опушкино».

«Крупный инфраструктурный комплекс NovaRiga в районе Покровского, в котором предполагалось создать все – от школы до церкви, не был реализован девелопером, - сообщает Петр Кирилловский. - На пике кризиса его землю порезали на поселок «Новорижский». «Для застройщика важен каждый кусок земли, и если размещение на нем инфраструктуры будет в плюс его проекту и бизнесу, то инфраструктура будет построена, - считает Ирина Калинина. - Если же станет понятно, что для его бизнеса выгоднее это пространство порезать на участки и продать – так и будет сделано».

Отдельная тема – масштабные загородные проекты. Как бы быстро и активно девелопер не строил свои поселки, ждать, когда все заявленное заработает, придется довольно долго. Так, компания Инком реализует несколько очень крупных поселков на Новой Риге: «Миллениум», Monteville и др. В поселках заявлены инфраструктурные объекты, но сроки их реализации непонятны.

«Тем, кто покупает элитный дом, не нужен супермаркет в соседнем подъезде, им важнее зоны отдыха, - убежден представитель Инкома. - Поэтому у нас в поселках леса и озера, спортивные и игровые площадки... А торговая и прочая инфраструктура может быть в комфортном радиусе - на расстоянии 5-10 минут езды. Вокруг наших поселков расположено 5 элитных гимназий в шаговой доступности! Скажите, есть ли смысл строить очередную? Хотя мы будем развивать инфраструктуру вместе с нашими партнерами, но это проекты другого плана: ресторан высокой кухни, закрытый клуб привилегий Villagio Privilege Club и др».

Другой пример – «Истринская долина», комплекс из 18 поселков (в основном без подряда) между Новорижским и Волоколамским шоссе. Большинство поселков уже в активной фазе строительства, в КП «Лесная пристань» даже въехали первые дачники. Однако сооружение заявленных объектов инфраструктуры (торгцентр, спортклуб, ресторан) еще не начато. Девелоперу невыгодно на этом этапе строить инфраструктуру, так как пока жителей в поселках немного, такие объекты будут убыточны.

Фото с сайта poselok-pavlovo.ru

Есть на Новой Риге и свои «отличники» - поселки с действительно развитой, действующей (а не виртуальной) инфраструктурой. Правда, и цены в них максимальны. Таковы «Павлово» и «Павлово-1» (14 км), знаменитые расположенными посередине торговым комплексом «Павлово Подворье» и Павловской гимназией, готовящейся принять этой осенью первых учеников. А самая лучшая загородная школа, по мнению экспертов - Ломоносовская гимназия при КП «Монолит» (23 км). Элитный поселок «Княжье озеро» известен тем, что там имеется практически вся возможная инфраструктура, включая небольшой зоопарк. Свои спортивно-развлекательные комплексы работают в КП «Резиденция Бенилюкс» и «Величь». Все эти поселки были реализованы большей частью до кризиса, так что их девелоперы удачно избежали финансовых проблем. Кроме того, всех «отличников» объединяет элитный статус и соответствующие цены, которые позволяют окупить вложения в обширную инфраструктуру.

Автор: Федор Гаврилов