Не растут цены - повысим налоги

О причинах повышения налоговой активности именно в связи с рынком недвижимости можно спорить. Кто-то связывает ее с замедлением темпов роста цен на квадратные метры: мол, доходы не увеличиваются, и это необходимо компенсировать.

Другие считают, что налог на богатство - это более справедливый вариант дифференциации налогового бремени на физических лиц, нежели, например, введение прогрессивной ставки подоходного налога. Наконец, можно вспомнить и о том, что не так давно власти предлагали использовать налог на недвижимость в качестве средства воздействия цены на жилье.

Официальные лица придерживаются первой точки зрения. Например, заместитель министра финансов Сергей Шаталов считает, что путем взимания налога на основании рыночной цены на недвижимость можно добиться "справедливого налогообложения".

На первый взгляд звучит убедительно. Тем более, что мировая практика подтверждает эффективность подобных методов. Как пишет "Независимая газета" в номере от 5 марта, "во Франции существует налог на богатство, который платят все, чье состояние превышает 750 тыс. евро". Как считает С. Шаталов, в России новая инициатива коснется владельцев дорогой недвижимости. Однако эксперты сомневаются, что на практике реализация этого проекта пройдет гладко.

Налог для богатых - беда для бедных…

И есть отчего. В тех странах, с которых имеет смысл брать пример, рынок жилья сформировался достаточно давно. И ряд проблем, которые могут возникнуть в результате введения налога на недвижимость, удалось преодолеть относительно безболезненно. Например, существовала четкая корреляция между уровнем дохода и уровнем жилья. В России ситуация иная, поэтому, как считает специалист, на мнение которого ссылается издание "одним из последствий введения этого налога может стать избавление хозяев от жилья, содержать которое им станет не по карману. А это, возможно, приведет к сопротивлению граждан, например пенсионеров, проживающих в дорогих, согласно рынку жилья, районах".

С этой позицией соглашаются "Финансовые известия" (номер от 12 марта). Новую инициативу уже окрестили “налогом на роскошь”. Но, как известно, "кому и кобыла невеста", а посему непонятно, что будет считаться излишеством и облагаться по соответствующей ставке, а что будет расцениваться, как норма.

Впрочем, официальные власти поспешили успокоить население - в предвыборный год такие беспокойства у электората никому не нужны. С. Шаталов в интервью газете "Известия" (13 марта) подробно рассказал о схеме, по которой будет работать налог. Из его рассказа понятно, что власти готовы позволить рынку развиваться по рыночным законам, но с элементами (в разумных пределах) социальной защиты.

Единственное, что успокаивает налогоплательщиков - сроки реализации проекта. Правительство за последние 5 лет несколько раз поднимало вопрос о взимании налога с рыночной стоимости жилья, но пока ему не удалось решить проблему отсутствия системы массовой оценки стоимости жилья. Как считают "Ведомости" (12 марта) для отладки всех механизмов, необходимых для реальной эффективной работы закона, нужно несколько лет, поэтому воплотить планы раньше 2011 года "вряд ли удастся".

Аналитики не понимают

Наступившая пауза в росте цен - хорошее время, чтобы разобраться в причинах того бума, который наблюдался в прошлом году. Затишьем попытался максимально эффективно воспользоваться журнал "Эксперт" (номер за неделю с 19 по 25 марта). Если большинство специалистов, проводивших анализ, опирались исключительно на внутренние данные, то автор материала "Дорогая моя столица" сравнивает динамику цен на столичном рынке с положением дел в главных городах европейских стран.

Как выясняется, после такого исследования разговоры об исключительности Москвы можно прекратить. В последние два года рост цен на жилье пережили большинство европейских столиц.

Автор делит их на три категории, а критерием для этой классификации являются причины роста. В первую группу попали города, в которых недвижимость дорога традиционно - это Лондон и Париж. Недвижимость в городах второй группы дорожала вследствие экономического роста в стране. Наконец в отдельную группы выделены столицы стран, принятых в Евросоюз или готовящихся к вступлению в него.

Москва, как нетрудно догадаться, относится ко второй категории. Как считает автор, хотя за последнее время перечислялось множество факторов, влияющих на динамику цен, но "причины удорожания жилья стандартны - в первую очередь, это изменение качества жизни и повышение платежеспособного спроса".

Аренде приказано выйти из тени

Еще одна налоговая инициатива властей нацелена на рынок аренды. Чиновники недовольны тем, что граждане, сдающие свое жилье, предпочитают "не светить" полученные от этого доходы. Теперь они будут внимательно следить за владельцами нескольких квартир и пытаться доказать факт сдачи одной из них в аренду. "Ведомости" в номере от 7 марта метко назвали это "ловлей на жильца". Желание властей понятно. В Москве почти 150 тысяч человек владеют более чем одной квартирой.

Некоторые из них имеют в собственности по 5 жилищ. Как говорят чиновники, "уместно предположить, что они не живут во всех одновременно, а получают с них доход. И при этом не платят ни копейки налогов".

Проблема возникает с доказательной частью. Действительно, одновременно в нескольких квартирах жить невозможно - тут и доказывать нечего, достаточно обладать здравым смыслом. Проверить, что в квартирах кто-то живет - можно. Можно даже доказать, что проживающие в квартире люди не являются ее собственниками. Можно даже предположить, что они платят арендную плату. Но чтобы заставить платить с нее налог, нужно что-то покрепче, чем простое предположение, пускай и самое уместное. Поэтому эксперты и сомневаются в успехе предприятия. Раньше налоговики не раз пытались "обелить" рынок аренды, "но серьезного эффекта от кампаний не было". Скорее всего, так же будет и сейчас, а очередное заявление было сделано с целью "стимулировать ход налоговой амнистии".

Впрочем, так гладко все выглядит только в теории. На практике же известны случаи, когда суд занимал позицию налоговиков. Кроме того, согласно судебной статистике, противостоять ФНС становится все сложнее. Можно объяснять это профессионализмом или чем-то другим - не суть важно. Важно возможное создание прецедента и его влияние на рынок аренды. За последнее время цены на нем и так выросли - за однокомнатную квартиру просят гораздо больше средней месячной зарплаты. Инициатива налоговиков может вызвать новый виток роста.

Прерванный полет

Зато на рынке жилья наблюдается полный штиль - цены словно застыли у отметки 4210 долларов за квадратный метр. Как итог - минимум внимания со стороны прессы. В начале месяца газета "Взгляд" (2 марта) констатировала факт: рынок взял тайм-аут.

Такую ситуацию на биржевом сленге называют "боковым трендом". В классическом варианте это означает, что силы продавцов и покупателей примерно равны, вот цене и не удается двинуться в определенном направлении. В случае с рынком недвижимости правильнее считать, что иссякли силы покупателей.

Мы уже имели возможность убедиться в том, что бывает, когда определяющим фактором в поведении рынка становится не баланс спроса и предложения, а психология. Совсем недавно это привело к лавинообразному росту цен. Сейчас ситуация не такая однозначная. "Инвесторы, которые ранее вложили деньги в квартиры, уже начали задумываться - не пора ли выводить деньги, вкладывать их в более надежные активы: валюту и золото", - цитирует специалиста издание. К каким последствиям это приведет, - сказать пока трудно.

Горячая зима-2007

Несмотря на то, что в столице не хватает жилья, строителям не удается значительно увеличить количество сдаваемых квадратов. Поэтому известие о том, что в январе и феврале Москва пережила настоящий бум в плане объемов вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости, сначала выглядело сенсационным. Как оказалось, в январе-феврале 2007 г. строители сдали на 68% больше площадей, чем за аналогичный период прошлого года. В чем причины этого явления и каковы будут его последствия? Последует ли за увеличившимся предложением снижение цен?

Как пишут "Ведомости" (26 марта), "помогли теплая погода, рост доходов населения, приписки и даже Закон о долевом строительстве, из-за которого растянулись старые стройки". А вот национальный проект "Доступное жилье" в этом никакой роли не сыграл. Кроме того, участники рынка считают, что нынешний рост - явление временное. Они ожидают, что вслед за всплеском предложение последует "просадка", и рассчитывать на какие-то выдающиеся цифры по итогам года не стоит.

Дети подземелья

В столице катастрофически не хватает места для застройки. Поэтому столичные власти пришли к логичному выводу: если нет места на земле, можно найти его под землей. В начале марта городские власти рассмотрели "Концепцию освоения подземного пространства города и основные направления подземной урбанизации". В соответствии с этим документом, в течение ближайших 4 лет предполагается значительно - почти в два раза - увеличить долю подземных сооружений. Проект красивый и интересный с точки зрения идеи, но, в то же время, он вызывает опасения у столичных жителей, которые боятся, что освоение подземного пространства приведет к провалам в грунте. Также есть сомнения в том, что строительство подземных паркингов и торгово-развлекательных комплексов будет привлекательным для инвесторов. Как пишет "Газета" (номер от 5 марта), "пока даже на выгодные подземные стройки в центре города не всегда удается найти инвесторов", приводя в пример реконструкцию Триумфальной и Пушкинской площадей".

Учитесь продавать

Легко продавать, когда за твоим товаром выстроилась очередь. Продавцы находятся в непростой ситуации. Период затишья вынуждает их искать новые рекламные ходы - компаниям просто необходимо как-то выделиться, чтобы делать продажи.

Между тем риэлторы не могут похвастаться широкой известностью среди потенциальной аудитории. "Половина москвичей не могут вспомнить без подсказки ни одной риэлторской компании", - пишут “Ведомости” (22 марта).

По данным kdo.ru