Многофункциональные комплексы России: от концепции до реализации

Участники одноименной конференции 23 марта 2011 г., проведенной компанией AHConferences в Москве, познакомились с практикой управления МФК, а также обсудили ряд других актуальных вопросов.

Многофункциональным или мультифункциональным комплексом называют объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос. Тем не менее, как указал Денис Соколов, руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield, выступивший модератором первой сессии мероприятия, единого мнения в части определения МФК нет. К примеру, в ряде случаев объект (МФК) объединяет в себе только две основные доходные составляющие, например, офисную и торговую.

Денис Колокольников, генеральный директор RRG, представил аудитории форматы МФК, продемонстрировал технологию принятия решений по его строительству, привел примеры реконцепции объектов. В заключительной части доклада он отметил процесс деиндустриализации городов и призвал девелоперов обратить внимание на промышленные зоны Москвы, которые, по подсчетам компании RRG, составляют площадь в 15 тысяч гектар.

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, проиллюстрировал практику реализации МФК на примере объектов компании. Речь шла о трех объектах Capital Group - МФК «Город столиц», «Легенда Цветного», а также о новом МФК в «Москва-Сити».

Г-н Исаев подчеркнул, что девелопер должен быть стабильным, уделять внимание всем инфраструктурным составляющим проекта и показывать что-то уникальное на рынке, тем самым получая доверие инвесторов. В дальнейшем следует принимать стратегические решения по выводу объектов и привлекать потребителя высокими темпами строительства. Такой позиции Capital Group придерживался в кризисный период, и она принесла свои плоды: в МФК «Город столиц» реализовано уже 70% жилья (10-12 апартаментов в месяц; интересно, что 40% из них приобрели семьи с детьми), а в МФК «Легенда Цветного» - 60%.
Петр Исаев также отметил преимущества МФК для девелопера: высокий спрос и высокие темпы реализации (апартаменты, офисы, парковки можно грамотно вводить по срокам), стабильный денежный поток за счет диверсификации доходов в жилой и коммерческой недвижимости, снижение объема кредитных линий (за счет реализации апартаментов), оптимизация расходов на этапе проектирования и строительства. Для арендаторов и жителей МФК интересен тем, что обеспечивает комплексную среду обитания, а также демонстрирует высокий уровень качества жизни собственника.

Екатерина Гроссет, руководитель департамента развития «АВГУР ЭСТЕЙТ», определила ключевые факторы успеха на этапе планирования МФК. По ее словам, в МФК, прежде всего, предполагается единый архитектурно-планировочный объем, все элементы которого составляют целостный комплекс. Во-вторых, концепция МФК должна отражать его индивидуальность, уникальную идею, продиктованную местом и рыночными требованиями. Составляющие МФК должны иметь равный класс, но при этом необходимо выделить его доминанту МФК и учесть пропорции между различными зонами. Также важно избегать пересечения разнонаправленных потребительских потоков: каждая функциональная часть комплекса должна быть соответствующим образом оборудована. Требуется «живая атмосфера» за счет включения в состав МФК общедоступной инфраструктуры (сфера обслуживания, фудкорты, фитнес, развлекательная зона и др.). И, наконец, необходимо выявить однородных по социальному статусу целевых групп потребителей различных сегментов МФК.

Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», посвятил доклад правовым аспектам управления многофункциональными комплексами, принадлежащими нескольким собственникам. Он пояснил, что каждый собственник имеет право на долю общего имущества, закрепленного в проектной документации. К общему имуществу относятся: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания; механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Евгений Кадулин, представитель «МЕТРОПОЛЬ Девелопмент», завершил первую часть мероприятия, поделившись опытом планирования и освоения территории бывшего завода «Москвич». Проект делового района «Метрополия» начался в 2007 году, на территории 21 га планируется возведение 700 тыс. квадратных метров офисной недвижимости класса А, 80 тыс. кв. м. торговой недвижимости, 80 тыс. кв. м апартаментов, 40 тыс. м. гостиниц, а также организация парковочной зоны на 15000 мест.

Сессию «Многофункциональный комплекс: управление рыночной привлекательностью» провел Константин Воронин, директор по развитию «Торговый квартал». Первым выступал Аркадий Воловник, заместитель директора инвестиционного департамента «Банк Российский кредит», который поделился двумя проектами многофункциональных комплексов – МФК «Саммит» и ЖК «Садовые кварталы». МФК «Саммит» представляет собой единое здание, в составе которого находятся гостиница, торговая зона, крупный офисный центр класса А, конгресс-холл, подземный паркинг, фитнес-центр. В своем докладе г-н Воловник указал, что МФК прежде всего следует считать объектом коммерческой недвижимости, и предлагаемые апартаменты надо рассматривать только как рабочее жилье, поскольку они не обеспечиваются необходимой социальной инфраструктурой.

Также г-н Воловник рассказал о ЖК «Садовые кварталы», расположенном в Хамовниках на месте бывшей территории завода «Каучук». Проект реализован таким образом, что каждый из четырех жилых кварталов является замкнутой и автономной территорией, при этом в шаговой доступности размещаются социальные учреждения, торговые комплексы, многоуровневый подземный паркинг и другие объекты, обеспечивающие потребности жителей ЖК.

Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company, уделила внимание специфике управления МФК с несколькими собственниками на примере объекта в Брянске. На этапе запуска проекта перед управляющей компанией была поставлена цель – разработать концепцию доверительного управления с товариществом собственников. Одной из основных задач, которая решалась УК, стало распределение операционных расходов. В результате было решено, что постоянные затраты, не связанные с запуском проекта, а также затраты, не связанные с функциональной спецификой помещений, будут распределяться пропорционально между собственниками. Затраты по вводу в эксплуатацию зданий конкретной функциональной специфики делятся между собственниками офисных, торговых площадей, паркинга, объектов общественного питания, соответственно.

Новые форматы многофункциональных комплексов на примере SONY CENTER в Берлине и «Метрополис» в Москве продемонстрировала Татьяна Тикова, руководитель отдела оценки департамента оценки и консалтинга Colliers International. По ее словам, успешный многофункциональный комплекс отвечает следующим требованиям: наилучшее сочетание и использование нескольких функций в одном месте, качественная концепция и планировка, профессионализм девелоперов, архитекторов и подрядчиков, эффективная эксплуатация объекта. МФК может содержать в себе составляющие, не приносящие «быстрых» денег, но они должны быть уникальными, привлекательными для аудитории.

Андрей Чамкин, коммерческий директор IM Company, представил аудитории проект многофункционального lifestyle-центра «Likёrka Loft», реализуемого в Туле. Это комплекс общей площадью 20 тыс. квадратных метров, расположенный в самом центре города. Он представляет собой реконструированные здания бывшего ликерного завода, сохраненные фасады которого являются исторической достопримечательностью. Likёrka Loft одновременно несет офисную, торговую, развлекательную, образовательную и спортивную функции. Для офисных арендаторов – выделено 10 тыс. кв. метров – комплекс отличается удобным расположением и транспортной доступностью, разнообразием площадей и развитой инфраструктурой. Кроме этого, Likёrka Loft заявляется как центр оздоровления и отдыха для всей семьи – с фитнес-клубом и медицинским центром, школой раннего развития, спортивной площадкой, катком, зоной развлечения для детей и др. объектами.

Как создать уникальный и доходный микс, сочетая объекты спортивной и коммерческой недвижимости, проиллюстрировала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. Наиболее востребованными дополнениями такого низкоприбыльного объекта как стадион, являются кафе и рестораны, современный торговый центр, удобная парковка, благоустроенная парковая зона с прогулочными местами.

Мария Котова, исполнительный директор, Knight Frank Россия и СНГ, провела мастер класс «Как реализовать многофункциональный комплекс на 100%». Она рассказала аудитории, как выделить преимущества для арендатора и получить необходимый процент доходности объекта за счет лавирования ценой квадратного метра и арендной ставки, как информировать целевые группы и достичь 100% заполняемости МФК.

В заключительной части мероприятия при поддержке РЕПА состоялся практикум-семинар, посвященный аспектам маркетинга многофункционального комплекса. Его докладчиками стали Анастасия Подакина, директор по маркетингу Система-Галс, Наталья Проскурина, руководитель отдела по связям с общественностью Nagatino I-land, Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty, Анна Шадрина, директор по рекламе Capital Group, Татьяна Ковалевская, руководитель отдела продаж «Бюро Пирогова».