Малоэтажное строительство в России: теперь есть все предпосылки

10 февраля 2011 г. в Москве состоялась конференция «Малоэтажное строительство России: девелопмент, технологии, реализация». В мероприятии, организованном компанией AHConferences, приняли участие более 100 человек: руководители и специалисты девелоперских и риэлтерских компаний, представители производств и разработчиков технологий малоэтажного домостроения, аналитики рынка, представители министерств и государственных фондов, а также деловые и специализированные СМИ.

Первую сессию «Малоэтажное строительство: инфраструктура проектов» открыл Сергей Кузнецов, заместитель гендиректора Фонда РЖС. Он рассказал о практике формирования и проведения аукционов комплексно обеспеченными земельными участками для строительства малоэтажного жилья эконом-класса.

По оценкам Фонда, 32,7 млн. российских семей в 2011-2015 году будет испытывать потребность в улучшении жилищных условий. Им требуется более 2 млрд. квадратных метров. РЖС предлагает застройщикам «чистый продукт» - большие земельные участки по низкой стартовой цене, требуя соблюдения заданных объемов и сроков предоставления жилья. Земельные участки обеспечиваются гарантиями. Например, выкуп жилья в малоэтажных поселках составляет до 35% от общего объема застройки. РЖС также содействует решению вопросов, связанных с обеспечением поселков дорожной, инженерной и социальной инфраструктурой, взаимодействуя с органами власти соответствующих субъектов РФ. К 2012 году на землях Фонда планируют увеличение доли малоэтажного строительства до 60%.

Альбина Кислицина, ведущий советник аппарата комитета ГосДумы РФ по строительству и земельным отношениям, доложила о законодательных инициативах и текущих мерах, направленных на развитие рынка малоэтажного жилья экономического класса. Так, например, уже установлена обязанность органов земельного управления определить земельные участки, которые могут быть предоставлены застройщикам для малоэтажного строительства. «Отбор застройщиков происходит органами местного самоуправления на основании размещения заказа по начальной цене, установленной Минрегионом в качестве предельной стоимости строительства 1 кв. метра жилья», - сообщила она.
В комитете ГД РФ также готовится проект, допускающий создание некоммерческих объединений – потребительских кооперативов – при содействии органов власти для осуществления малоэтажной застройки и совместного управления имущественным комплексом. Интересно, что объединениям, учрежденным органами власти, предусматривается предоставление земльных участков на бесконкурсной и безвозмезной основе. Остальные кооперативы смогут приобрести участки на закрытых аукционах по цене в размере 10% от их кадастровой стоимости. Закрытые кооперативы не могут распоряжаться земельными участками в течение 10 лет, кроме случаев залога на строительство домов и инфраструктуры.

Кроме этого, подготовлен законопроект по оптимизации подготовки документов территориального планирования, планируется сокращение сроков проведения экспертизы до 2 месяцев с правом застройщика устранять замечания, предусматривается развитие системы негосударственной экспертизы. «Для малоэтажного строительства теперь есть все предпосылки», - заключила г-жа Кислицина.

Евгений Носов, заместитель директора департамента государственной политики в области дорожного хозяйства Министерства транспорта России, вкратце рассказал о госпрограммах развития дорожного строительства и ответил на вопросы застройщиков коттеджных поселков. Он подчеркнул, что в период проектирования объектов малоэтажной застройки особое внимание нужно уделять внутренней дорожной сети. Говоря о проекте ЦКАД, г-н Носов сообщил, что Главмосэкспертиза одобрила три пусковых комплекса из пяти запланированных. Точное время начала строительства не сообщается.
Практикой государственно-частного партнерства при развитии инфраструктуры в проекте малоэтажной застройки поделился Павел Головач, финансовый директор УК «Экодолье», которая успешно реализует проекты в Оренбургской и Калужской областях. Он отметил, что 40% объектов в поселках продаются по ипотеке.

Юрий Сорокин, вице-президент «Партнеры Земли», в свою очередь акцентировал внимание на ключевых проблемах освоения территорий малоэтажного строительства. По его словам, для застройки крупных территорий необходимо задействовать механизмы частно-государственного партнерства, но кроме этого, нужны законодательные изменения в сфере строительства на частных земельных участках.

Одним из наиболее интересных стало выступление Евгения Шевченко, директора по продажам компании Multigroup. В ноябре 2010 года компания провела маркетинговое исследование потребительских предпочтений на рынке загородной инфраструктуры Новорижского шоссе. Выяснилось, что на этом направлении практически не развита торговая, развлекательная и социальная инфраструктура. Местные жители вынуждены ездить в один из ближайших районов Москвы. Особенно востребованы объекты в сегменте среднего и ниже среднего бизнес-класса. По прогнозам экспертов, численность населения в этом регионе в среднесрочной перспективе может составить 60-70 тыс. человек, и район Новой Риги следует считать весьма привлекательным направлением для рынка коммерческой недвижимости.

Вторая сессия посвящалась вопросам налогообложения и ипотечных программ в сфере малоэтажного строительства. Роман Денисов, старший юрист налоговой практики юридической фирмы Sameta, рассуждал о перспективах введения единого налога на недвижимое имущество.

Валерий Мищенко, Председатель Совета директоров Kaskad Family, уделил внимание вопросам реализации ипотечных программ для проектов загородной недвижимости. По его словам, развитие ипотеки тормозят «крайне высокие требования банков по аккредитации проекта загородной недвижимости, длительный период времени между подачей документов и фактической аккредитацией проекта, длительность процедуры скоринга клиентов и оформления сделок купли-продажи недвижимого имущества, а также высокие процентные ставки на ипотечные продукты». В компании также надеются, что в 2012 году рынок загородного строительства начнет восстанавливаться.

Третья часть конференции посвящалась современным энергоэффективным технологиям загородного домостроения. В сессии приняли участие Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood, Андрей Васильев, генеральный директор «Загородный проект», Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, Семен Гоглев, коммерческий директор ЗАО «Инвестлеспром», Андрей Соловьев, руководитель отдела элитной загородной недвижимости Knight Frank, Светлана Ильина, генеральный директор НДМ-проект.

Андрей Васильев, генеральный директор «Загородный проект», продемонстрировал технологии проекта «Активный дом». Проект реализуется с учетом места эксплуатации и максимального использования природных ресурсов. Например, проектирование по сторонам света, когда все жилые помещения имеют выход на южную сторону. На крыше дома будут установлены солнечные коллекторы VELUX, а вырабатываемая ими энергия будет использована для отопления и горячего водоснабжения. В доме будет применяться система автоматического контроля температуры, уровня CO2, освещения и другие инженерные и энергоэффективные решения. По словам г-на Васильева, основные принципы Активного дома – здоровье и комфорт человека и забота об окружающей среде.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, указал в своем выступлении предпочтения и критерии выбора покупателем объекта малоэтажного жилья. В числе прочего он отметил, что с каждым годом увеличивается доверие к новым технологиям (например, к каркасно-модульному домостроению). Застройщики коттеджных поселков в 2010 году чаще выбирали кирпич - 52%, дерево – 37%. При этом половина потенциальных покупателей предпочитают деревянные объекты, а 24%– кирпичные (по данным 2010 года). Интерес к кирпичу как основной технологии снижается, его чаще используют для внешней отделки, строя дома из различных блоков.

О технологиях деревянного домостроения, его экологичности, энергоэффективности и возможности применения в массовой застройке рассказал Семен Гоглев, коммерческий директор департамента домостроения, ЗАО «Инвестлеспром».
В докладе Андрея Соловьева, руководителя отдела элитной загородной недвижимости Knight Frank, были проанализированы технологии малоэтажного строительства Лондона и Подмосковья.
О том, как оптимизировать затраты на строительство и эксплуатацию объектов малоэтажного строительства на стадии проектирования, рассказала Светлана Ильина, генеральный директор НДМ-проект. Снижение затрат на дорожную инфраструктуру, использование современных инженерных систем водоснабжения, типизация домов и ряд других мер позволили компании снизить стоимость квадратного метра жилья с 14-15 тыс. рублей до 8 тыс. рублей.

Профессионалы рынка продолжат обсуждение актуальных вопросов управления, оснащения и эксплуатации объектов малоэтажного строительства 8 апреля 2011 года в рамках проведения форума-выставки Intelligent Building 2011 (www.inbuildforum.ru)
В заключительной части мероприятия выступили ведущие специалисты рынка в области маркетинга. Мастер-класс «Как продать поселок: коттедж, дача, курортные зоны» провел Валерий Лукинов, руководитель офиса продаж «Преображенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Далее при поддержке РЕПА состоялся круглый стол «Реклама поселка: инструменты маркетинга», в ходе которого участники мероприятия поделились опытом создания бренда и рассмотрели наиболее эффективные каналы его продвижения. Модератором сессии стал Филипп Третьяков, директор по маркетингу и продажам Galaxy Group.

О том, где и как найти и удержать покупателя поселка в регионе, рассказала Ольга Кисарина, директор по маркетингу УК «Экодолье» (реализует объекты в Оренбурге и Калужской области). Примеры эффективной визуализации проектов недвижимости как в эконом, так и в бизнес-классе продемострировала Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент». Краткий анализ рынка наружной рекламы в Москве и Московской области осуществил Сергей Угрюмов, генеральный директор «ЕВРО АДВ». Новые методы продвижения на рынке загородной недвижимости рассмотрел Петр Кирилловский, директор по маркетингу, коттеджные поселки ВеличЪ, Lipki Парк. Применение PR-инструментов в целях продвижения каркасных технологий на примере поселка «Новые Вешки» проиллюстрировал Андрей Игнатов, исполнительный директор агентства «High Hume».

Мероприятие завершилось коктейлем и дегустацией болгарского вина от винодельни Villa Viniferia, в ходе которого участники мероприятия смогли пообщаться на интересующие их темы в неформальной обстановке.