Лэнддевелопмент - земля под индивидуальную застройку

Лэнддевелопмент vs. концептуальный проект

В отличие от готового проекта, лэнддевелопмент выгоден с той точки зрения, что не обременяет застройщика процессом разработки концепции жилых площадей, строительства и подрядными контактами с покупателями. Недостаток кроется в одном: прибыль ниже, зато возврат средств идет гораздо быстрее, а значит, значительно уменьшается сумма, выплачиваемая застройщиком инвесторам, финансировавшим проект.

Для потенциальных покупателей, казалось бы, гораздо выгоднее приобретать землю под индивидуальную застройку, а не готовый проект. Однако и здесь кроется подвох: цена на землю под индивидуальную застройку достигает самых высоких планок, так что в итоге встает вопрос, что выгоднее – земля под свой проект или готовый дом по планам девелопера?! Кстати, именно этот момент является критическим и для застройщиков, ибо столь высокие цены порой отпугивают покупателей, и современный рынок знает не один пример, когда, не смотря на все достоинства, проект затягивался именно по причине высоких цен на землю. Для этого проводится множество различных исследований покупательской способности, позволяющих девелоперам выстроить «правильную» ценовую политику.

Что же предлагает лэнддевелопмент конечному пользователю? Во-первых, при условии правильного подхода застройщика к ценообразованию, земля под индивидуальную застройку сулит ее покупателю значительную экономию в чистом виде. Ведь самый дорогой товар на рынке загородной недвижимости – это «комплект» - готовый дом и прилегающий к нему участок.

А во-вторых, каждый покупатель получает возможность построить свой дом по своему проекту, а не по проекту наемных архитекторов, которые не учитывают особенности каждой отдельно взятой семьи.

Лэнддевелоперские проекты

Среди самых известных новорижских лэнддевелоперских проектов можно выделить поселок «Павловский лес», расположенный в 20 км от столицы. Это чуть ли не самый дорогой проект по Новорижскому шоссе, продающий земли сельскохозяйственного назначения, по сути являющиеся лесополосой, где можно строить жилые дома. Сам проект «Павловский лес» задуман, как клубный поселок всего с 10-ю участками площадью от 42 до 117 соток. При этом строить можно что угодно и как угодно, так как строения будут скрыты лесополосой. За счет этих нюансов и цена на землю соответствующая – от 3 до 9,8 миллионов долларов за участок.

Однако, как отмечают специалисты по загородной недвижимости, участки земли без строительного подряда, как правило, относятся к крупным или же к мегапроектам, где число будущих домовладений достигает нескольких сотен. Преимущество таких проектов в том, что они обладают развитой инфраструктурной сетью. Однако в большинстве случаев эти проекты не рассчитаны на постоянное проживание семьи с детьми, хотя бы потому, что детям надо где-то учиться. При этом отсутствие образовательных учреждений не единственная причина, мешающая постоянному проживанию в подобных поселках.

Что же касается архитектурного единства подобных проектов, то несомненный недостаток земель под застройку состоит в том, что фантазия будущего владельца в большой степени ограничена. Не так давно на рынке загородного жилья появилась новая форма договорных отношений застройщика и покупателя. Создатели поселка разработали новую форму договора, в которой архитектурные изыски покупателя строго регламентируется.
 
Один из самых известных подобных проектов – «Соловьи» - коттеджный поселок, расположенный в Истринском районе Подмосковья. Проект включает в себя 99 земельных участков по цене от 200 до 480 тысяч долларов США. Площадь земельных участков в нем варьируется от 15 до 36 соток. Девелоперы проекта не предлагают покупателям готовых домов, но вводят ряд ограничений по строительству. Покупатель подписывает договор, согласно которому обязуется не превышать указанной высоты дома, использовать в определенном порядке плотность построек на своем участке и выполнять требования застройщика по единству архитектурной композиции, которую избрали девелоперы «Соловьев».

Одно из самых важных ограничений подобных проектов – это сроки освоения земель. Оно было введено после того, как даже в самых элитных поселках стали появляться участки, заросшие сорной травой, резко контрастирующие с окружающей их роскошью. Все дело в том, что владельцы этих участков покупали землю для того, чтобы впоследствии продать ее подороже, поэтому на этой земле никто ничего не строил. Вот и пришлось девелоперам вводить «драконовские» меры к таким «инвесторам».

Рынок лэнддевелоперов

В Московской области не так уж много предложений с участками под индивидуальную застройку, так как не все девелоперы готовы участвовать в подобных проектах.

По данным специалистов и судя по наличию предложений на земельном рынке, можно говорить о том, что подобные проекты популярны в сегменте элитной недвижимости. Хотя есть небольшой процент в сегменте эконом-класса.
Например, в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в д. Чесноково, можно приобрести участок земли под индивидуальную застройку в 127 соток по цене 13,3 млн. долларов.
 
В коттеджном поселке «Павловская слобода», что в 24 км от МКАД по Новой Риге сотка земли под индивидуальную застройку стоит от 23 тысяч долларов за сотку, при этом общая площадь земли, продающейся без подряда, на строительство составляет 580 соток. Чуть дальше, в д. Аносино, в 28 км от столицы, участок стоит чуть дороже -  от 35 тысяч долларов за сотку, зато на его территории находится шикарный смешанный лес.

В пос. Борки (30 км от МКАД по Новорижскому шоссе) за 15 соток отличного поля придется выложить 375 тысяч долларов (25 тыс. За сотку). А в поселке Котово (38 км от столицы по Новой Риге) почти 11 соток смешанного леса продаются по цене чуть больше 250 тысяч долларов.

Таким образом, самая минимальная цена, которую удалось найти в пределах 100 км по Новорижскому шоссе, составила 22 700 долларов США за сотку.

По прогнозам экспертов, сегмент лэнддевелопмента будет развиваться и дальше, вот только ценового демпинга не предвидится. Скорее наоборот, чем дальше, тем дороже будут стоить драгоценные сотки под индивидуальную застройку.

Текст: Светлана Александрова