Лэнддевелопмент в условиях кризиса

На прошедшем 11 февраля 2009 года круглом столе по вопросам падения цен на подмосковную землю директор по развитию компании Mozaik Development Дмитрий Макаров рассказал, что подмосковная земля с лета 2008 года упала в цене на 30-50%. К тому же эксперт уверен, что десятки компаний, владеющих крупными земельными участками в Московской области, уже сейчас готовы продавать свои земли частным лицам мелкими наделами.

Учитывая все эти данные, г-н Макаров предположил, что к лету 2009 года на подмосковном земельном рынке в большом количестве появятся предложения по 10-20 соток. При этом цены на них будут вполне демократичными. Впрочем, на этот счет мнения экспертов в области недвижимости сильно разнятся…

Положение вещей

Наступивший финансовый кризис спутал карты многим участникам рынка недвижимости. Особенно, загородной. Ведь городским жителям все также нужна крыша над головой, нужно улучшать свои жилищные условия, а значит, спрос на квартиры в условиях кризиса в любом случае будет сильно превышать спрос на коттеджи, которые пока еще больше относятся к категории роскоши, чем к необходимости. В связи с таким положением вещей многие девелоперы вынуждены были скорректировать свои планы на будущее. Некоторые из них даже на время заморозили часть проектов по загородному строительству. Но говорят, что это мало повлияло на строительную активность в Московском регионе.

«Строительная активность на рынке загородной недвижимости не останавливается, более 70% существующих на момент начала кризиса проектов продолжают осваиваться, – утверждает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» – правда, многие из них (около половины) будут преобразовываться. Безусловно, на рынок скоро начнут выходить и новые проекты. Думаю, что сегодня максимально актуальным становится товар в виде индивидуальных участков с полным коммуникационным обеспечением и подъездными дорогами в ближайшем Подмосковье, площадью от 8 до 20 соток при стоимости от 7 до 15 тысяч долларов за сотку».

Мнение эксперта поддерживает и Евгений Иванов, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», который рассказал, что спрос со стороны частных лиц на небольшие участки площадью 10-25 соток сейчас как раз активизировался. Все это эксперт объясняет переходом «от «рынка продавца» к «рынку покупателя» в условиях финансового кризиса.

К вопросу о ценообразовании

Ни для кого не секрет, что цены на жилье, предназначенное как для аренды, так и для продажи в последнее время серьезно снижаются. И хотя многие владельцы и риелторы еще пытаются это падение удержать, очевидно, что если не обвал, то глубокая коррекция рынка все же последует, не смотря ни на чьи амбиции. Но это касается в основном цен на готовое жилье. В задаче же спрашивается, как обстоят дела на загородных просторах, пока еще свободных от жилых строений? Что происходит сейчас, и будет происходить в дальнейшем с ценами на земли под индвидуальное жилищное строительство? По данным некоторых экспертов, пока еще цены на земельные участки держатся стабильно.

«Если говорить об индивидуально определенных земельных участках, то их средняя стоимость в ближнем Подмосковье держится в диапазоне 7-25 тысяч долларов за сотку, в элитных локациях достигает диапазона 35-110 тысяч долларов за сотку, а в удаленном Подмосковье 1,5-7 тысяч долларов за сотку, – комментирует сложившуюся на земельном рынке ситуацию Жанна Щербакова. – Снижение цен все же отмечается, но не носит массовый характер, встречаются лишь единичные случаи срочной продажи участков или, в основном, инвестиционных участков, на незавершенном этапе лэнддевелопмента».

Как мы уже говорили, сейчас рынок принадлежит покупателю, а не продавцу, но есть шанс, что ситуация может в корне измениться.

«Цены на землю будут определяться возможностями ее использования в ближайшей перспективе – на 2-4 года, – поясняет заместитель генерального директора «НЛК Домостроение» Антон Маталыгин. – Те земли, которые находятся около хороших транспортных коммуникаций, недалеко от Москвы, или обладают какими-либо уникальными особенностями (например, выход к хорошему водохранилищу), сохранят свою ликвидность. Но цены на них упадут по сравнению с 2008 годом примерно в 2 раза в долларовом эквиваленте». Что весьма важно в условиях постоянно скачущего курса валют.

Однако, по словам эксперта, после окончания кризиса цены вновь начнут подниматься. А вот как высоко – вопрос спорный. По всему выходит, что в 2007-2008 годах на рынке наблюдался дефицит «нарезанных» и готовых под застройку участков размером 10-50 соток на престижных направлениях. А сейчас многие девелоперы, заморозив часть проектов, приступили к «розничной» продаже крупных участков, размежевав их на более мелкие, поэтому на рынке сразу же образовался переизбыток такого рода предложения. А это значит, что покупатель сможет выбирать, и продавец в свою очередь вынужден будет идти на уступки, чтобы удержать потенциального клиента.

Скрытые резервы

По словам Антона Маталыгина, сейчас Московский регион насчитывает около 1,7 миллиона гектар земель сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат в большинстве своем крупным финансовым и инвестиционным компаниям. Именно эти земли, по словам эксперта, составляют основной резерв для лэнддевелопмента в Московской области.

«Ежегодно под коттеджные поселки и многоэтажное строительство осваивается примерно 2 000 га земель, – уточнил г-н Маталыгин. – Таким образом, при сегодняшних темпах освоения резервов земель хватит примерно на 800 лет. Другие подсчеты показывают, что даже если все население Москвы и области расселить по коттеджным поселкам, то будет задействовано менее половины резерва земель».

Получается, что объем земель у нынешних собственников – в избытке. А это значит, что рынок по-прежнему может остаться у покупателя, и вовсе не перейти к продавцу. Тогда, существенный рост цен на земельные участки вряд ли возможен.

«Объем земли, находящийся сейчас в собственности у лендлордов, явно избыточен, – поясняет эксперт. – Порядка 90% этих земель не найдут в ближайшие 20-30 лет никакого коммерческого применения (исключением может быть сельское хозяйство, но и его возможности сильно ограничены). Огромное предложение земли и ограниченный потребностями конечных застройщиков спрос и определяют сегодняшнюю ситуацию на земельном рынке Подмосковья».

По словам Жанны Щербаковой, в условиях кризиса многим девелоперам придется пересмотреть существующие концепции освоения земельных массивов, в особенности тех, развитие которых уже приостановлено. А это значит, что следующим этапом в деле освоения подмосковных земель станет эра бренд- и PR-менеджеров, призванных для того, чтобы повысить привлекательность низколиквидных проектов.

«В качестве еще одной тенденции этого года можно отметить необходимость образование новых форм освоения уже существующих объектов недвижимости (земельных массивов, строящихся коттеджных поселков, отдельных существующих строений и недостроев и т. д.), – поясняет г-жа Щербакова – призванных привлечь инвестиции для того, чтобы активизировать продажи этих объектов, которые сегодня зачастую находятся в стадии «полузамороженного» строительства».

Этим и объясняется прогноз экспертов компании «МИЭЛЬ», согласно которому корректировка цен на земельные участки в 2009 году будет минимальной в сторону снижения.

«Скорее следует ждать ее повышения в течение 2009 года, начиная с марта, – отметила Жанна Щербакова. – Стоимость индивидуальных участков, размером 6-25 соток, в зависимости от их характеристик и главное – от сформированности территории, а также других факторов, в зависимости от категорий товара по всем направлениям может вырасти до 10-25% по сравнению с ценой осенью 2008 года».

По словам эксперта, в сегменте крупных массивов сельскохозяйственного назначения снижение цены составит около 50% и более, а на массивы с целевым назначением для строительства – до 30%. Однако эти предложения могут перейти на рынок индивидуальных предложений (путем создания между владельцем земли и инвестором новых экономических форматов для лэнддевелопмента). «Это приведет к серьезному повышению стоимости за сотку в данных предложениях за счет изменения свойств товара», – уверяет Ж. Щербакова.