Коттеджный поселок «Заречный» на Новорижском шоссе

Поселок бизнес-класса «Заречный» расположен в одном из самых живописных мест Подмосковья - в Истринском районе, в излучине реки Истра. Девелопер поселка – компания «СтройАрсенал» уже имеет внушительный портфель реализованных проектов.

Транспортная доступность

На автомобиле до поселка можно добираться двумя способами: по Новорижскому (38 км от МКАД) или Волоколамскому (35 км от МКАД) шоссе. Волоколамское шоссе более загружено, почти в любое время в районе Красногорска образуются пробки. Поэтому «Новая Рига» с её развязкам, объективно, удобнее. После поворота с трассы нужно быть готовым еще 12-15 минут петлять по асфальтированным, но все-таки сельским дорогам, минуя населенные пункты: Давыдовское, Крючково, Буньково, Вельяминово, Качаброво, Трусово.

При необходимости, из поселка можно выехать через московское малое кольцо (А107 или «бетонка»): возможен выезд на Пятницкое или Ленинградское шоссе (путь до «бетонки» через Манихино - 3,5 км).

На общественном транспорте добираться можно электричкой или автобусом. Ж/д станция и автовокзал в городе Истра находятся на одной площади. Хотя на Рижском направлении электрички ходят нечасто, в часы «пик» интервалы около 15 минут. До ближайших московских станций Митино или Волоколамская время в пути 40-50 минут.

Можно воспользоваться рейсовом автобусе №372 (Тушино - Истра), однако это займет больше времени – час-полтора. Между станцией и поселком каждые 15 минут ходит поселковый автобус, время в пути – 5-7 минут. В хорошую погоду от станции можно и прогуляться пешком – расстояние примерно 1,8 км.

Из населенных пунктов с поселком соседствуют несколько деревень – Трусово, Качаброво, Вельяминово, которые, как и многие подмосковные деревни на этом направлении уже застроены коттеджами. Плюс такого уже сформировавшегося окружения в том, что оно исключает на много лет вперед возможность строительства в ближайшем радиусе каких-либо крупных промышленных объектов.

Из объектов промышленного и общественного назначения рядом расположены только большой логистический склад и гаражи. Ранее рядом с гаражами часто скапливались свалки, но силами застройщиков поселка они были ликвидированы. Также застройщики отремонтировали подъездную дорогу (около километра) и стараются поддерживать её в хорошем состоянии.

Планировки и дома поселка «Заречный»

Продажи в поселке были открыты в 2012 году. На начало 2015 г. застройщик позиционирует свой проект как достроенный. Но все дело в том, что в «Заречном» две очереди. И если первая, которая занимает 10 из 17-ти га, полностью построена и практически заселена, то строительство второй еще ведется. На данный момент в поселке около 50 готовых домов и еще 30–40 в проекте, а так же 40 готовых таунхаусов из 100 запланированных.

Дома в «Заречном» продаются с участками от 3-х соток. Максимальный размер участка пока неограничен. Однако существует привязка размеров участка и дома. Например, на участке 3-4 сотки дом может быть только 100-150 кв.м, на участке 15-20 соток дом должен быть не менее 260-270 кв.м. В поселке предусмотрено 3 вида жилья: дома, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. В качестве квартир позиционируются маленькие по площади таунхаусы - от 70 до 80 кв.м.

Что касается архитектуры, то в поселке «Заречный» существуют дома трех стилей -  альпийский, баварский и финский. При этом технология строительства всех домов едина: монолитный фундамент, стены из кирпича или керамзитоблоков, утепление пеноплексом, наружная облицовка и отделка.

Альпийский проект самый, на мой взгляд, красивый: в стиле швейцарского шале с пологой крышей и отделкой натуральным камнем и клееным брусом. Но такой стиль можно выбирать только для больших домов, от 300 кв.м, в основном же покупатели предпочитают более скромные размеры.

Финские дома снаружи и внутри облицованы деревом, что делает их похожим на дома Honka. Только в «Заречном» стены все-таки сделаны из керамзитабетона. Застройщики называют их «каменные дома в деревянной шубе». Плюсы: влагообмен деревянного дома, дышится как в деревянном, при этом дом не садится со временем. Возможная площадь дома такого типа от 120 кв.м.

Однако наибольшей популярностью в поселке пользуются дома баварского типа. Даже несколько домов, изначально построенных как финские, были переоблицованы под баварские. Для них характерны светлые внешние стены, белая или бежевая штукатурка, и отделка темным деревянным брусом под фахтверк. Такой вид отделки довольно демократичен в цене, но дом смотрится нарядно и немного сказочно.

Самые требовательные к регулярному косметическому ремонту - деревянные элементы внешней отделки домов в поселке. Они обрабатываются пропиткой Сенеж и примерно раз в 5 лет требуют повторной пропитки.

Материал кровель всех домов в поселке – финская металлочерепица, заборы – металлические кованные, глухие, высота – 1,8 м.

Существует три варианта приобретения жилья в поселке: 1) купить готовый дом «под ключ» с участком, выбрав из существующих вариантов; 2) приобрести «полуфабрикат» - построенный дом, но без отделки и с возможностью перепланировки; 3) приобрести земельный участок и далее возводить дом самостоятельно в согласовании с управляющей компанией (однако цена на землю в данном варианте будет значительно выше, и проект дома должен быть обязательно выполнен в одном из заявленных типов).

Дом «под ключ» под заказ строится 3-4 месяца, без внутренней отделки – 1,5 месяца.

В понятие «под ключ» входит вся внутренняя отделка, сантехника, электросистема с розетками, окна, двери, теплые полы, словом все, кроме мебели, кухни, люстр и штор. Опять же, при желании, даже это можно заказать у застройщиков за дополнительную плату.

Относительно перепланировки: внутри «коробки» дома нет несущих элементов, которые было бы нельзя передвинуть или убрать – и первый этаж, и второй свободны от капитальных стен. Единственное условие: разведение по дому коммуникаций в таком случае должна делать либо сторонняя сертифицированная организация, либо организация-подрядчик застройщиков.

Все дома в поселке строятся по единой технологии, которую можно условно назвать «монолитный фундамент» или «монолитная плита».

Фундаменты во всех вариантах домов – монолитные плиты (толщина 40-50 см, он же является полом первого этажа). Монолитная плита лежит на поверхности почвы, по монолитной плите делается гидроизоляция, и далее поднимаются стены. Вентиляция цокольного этажа при такой технологии строительства не требуется.

Застройщики принципиально оказались от строительства подвалов, считают их нецелесообразными в нашей полосе из-за возможных подтоплений, а также очень значительного увеличения стоимости таких проекта. Плюсы фундамента-пола: прохлада летом, можно обходиться даже без кондиционера. Зимой и в период межсезонья спасают «теплые полы» и система отопления. Обогрев идет за счет центрального котла, в системе отопления используется бытовой антифриз.

Канализация, газ, водоснабжение, электроснабжение в поселке центральные. На дом выделяется 7 кВт электроэнергии, на таунхаусы – 5 кВт. Есть возможность увеличить мощность, но на практике еще ни один житель не обращался с такой просьбой.

Гарантийные обязательства застройщика оговариваются в каждом случае индивидуально. Компания- «СтройАрсенал» уже успешно реализовала целый ряд коттеджных поселков на рынке («Буньково», «Кольцово», «Давыдовское», «Финская деревня», «Альпийский», «РиверКлаб» и другие), поэтому в богатом опыте сомневаться не приходится.

В поселке действуют ограничения, касающиеся отделки фасадов и нового строительства. Каждый проект должен быть индивидуально согласован с архитектором и обслуживающей компанией. 

Стандартная планировка дома: первый этаж – гостиная с кухней и гостевая комната, второй этаж – три спальни, санузел, гардеробная, плюс дополнительный мансардовый этаж, который можно использовать как кабинет или детскую игровую (мансарда есть всегда).

Поселок «Заречный» располагает большой территорией в водоохранной зоне, на которой согласно действующему законодательству запрещено строительство жилых объектов (из 17 га общей площади – только 12 га под застройку). Соответственно каждый купивший даже небольшой участок в поселке, приобретает возможность пользоваться всей территорией и многочисленными зонами отдыха поселка – оборудованные пляжи, парковые зоны, теннисные корты, беседки-барбекю, что, несомненно, является большим плюсом для жителей. Все зоны открытого пользования.

В домах можно оформить прописку, все дома в поселке с зарегистрированным почтовым адресом. Готовые дома с участками продаются в собственность по договорам купли-продажи.

Приобретение дома в ипотеку возможно, особенно если дом уже построен. Но у компании нет договора с каким-либо отдельным банком. Возможна покупка в рассрочку, которую предоставляет компания-застройщик на индивидуальных условиях. Разработана программа «Взаимозачет», которая позволяет поменять свою квартиру на загородный дом или таунхаус в поселке. Программа включает в себя бесплатную помощь оценщиков и юристов, позволяет осуществить переезд оптимальным образом

Юридическое оформление документов при покупке недвижимости или участков в поселке «Заречный» производится бесплатно. При оформлении таунхаусов, квартир, домов покупатель получает свидетельство на право собственности на дом или часть жилого дома (таунхаусы) и свидетельство на право собственности на земельный участок.

Инфраструктура в поселке «Заречный»

Отличие поселка «Заречного» от многих других – в сочетании близости реки и леса. Это – действительно территория отдыха.

Особую курортную атмосферу поселку придает небольшой частный отель: в аренду сдаются номера и апартаменты. Под «сдачу» выделено несколько готовых таунхаусов и коттеджей в поселке, цены от 2,5 тыс. до 15 тыс. в сутки в зависимости от того, желаете ли вы снять небольшую квартиру или целый дом.

На территории поселка «Заречный» есть детская площадка, небольшой магазин, небольшой тренажерный зал, парковые зоны, зоны барбекю, бани, спа-салон, волейбольная и баскетбольная площадка, оборудованные пляжные зоны с возможностью аренды водного транспорта. Также работают два частных детских сада. Имеются две парковки.

Маленькая частная школа в поселке должна открыться к сентябрю этого года.

Помимо собственной инфраструктуры жителям поселка хорошо доступна вся развитая инфраструктура ближайшего города Истра. Например, в городе располагается комплекс «Спортивная арена Истра» - очень современный спортивно-оздоровительный центр, с 50-ти метровым бассейном, ничем не уступающий крупным столичным. И конечно, в Истре можно найти магазины, школы, детские сады, салоны красоты разного типа и уровня.

На самом Новорижском шоссе возводится крупный торговый центр, поблизости работает магазин «Дикси».

Ближайший аэропорт Шереметьево всего в 45-минутах езды на автомобиле.

Для любителей различных вид спорта в ближайших окрестностях и на территории поселка есть много возможностей. Например, фитнес-клуб Fitness One в районе деревни Крючкого (для жителей поселка скидки до 30%), конноспортивная школа, вертолетный клуб с взлетной площадкой, возможностью взять и сдать вертолет в аренду.

Риски

К относительным минусам можно отнести расположение поблизости очистных сооружений центральной канализации города Истры, к которой подключен и сам поселок, поскольку в водоохраной зоне запрещено проведение альтернативных канализаций и септиков.

Близость водоема не исключает возможность весеннего половодья. В первые годы существования поселка, когда быстрая весна спровоцировала разлив реки Истры, был подтоплен участок нижней части поселка. Дабы подобное не повторилась, девелопер построил дамбу и теперь дает гарантию, что затопления не случится.

Жители

Поселок предназначен для постоянного проживания. Подходит для работающих людей, работа которых либо расположена поблизости, например, в городе Истра, либо готовых ежедневно тратить полтора-три часа в день на дорогу до Москвы (туда-обратно).

Основной контингент молодые семьи. Женщины с детьми живут в поселке постоянно, мужчины днем по будням ездят на работу в Истру или Москву. Поселок уже практически заселен, продано почти 90% домов первой очереди. Новые дома второй очереди строятся постепенно.

Анализ цен поселка «Заречный»

Новорижское шоссе – одно из самых популярных направлений для загородного проживания. Этим объясняется активность компаний-застройщиков. В пределах 30-45 км от МКАД можно найти несколько десятков коттеджных поселков, разнопланового уровня, ориентированных на растущие запросы покупателей.

КП «Заречный» по ценовой политике занимает весьма конкурентоспособную нишу. Таунхаус в «Заречном» – от 120 кв.м, стоимость в среднем 80 тыс. рублей за 1 кв.м. Этажность дома: 2 этажа + 3 этаж мансарда, все квартиры трехуровневые, имеют все центральные коммуникации. Возможна продажа без отделки и с отделкой.

Содержание дома в поселке обходится: таунхаусы – 6 000 рублей в месяц, дома – 8-10 000 рублей в месяц (цена варьируется в зависимости от площади). В этот платеж входят: обслуживание всех территорий общего пользования, обслуживание всех подстанций,  охрана, вывоз мусора, уборка территории. Газ и электричество рассчитываются дополнительно по счетчику по тарифам московской области.

Дома с участком – самый дорогой вид собственности в поселке. Готовый дом с участком от 14 млн. рублей (для сравнения готовые квартиры от 6 млн. рублей, таунхаусы от 8 млн. рублей). Бюджетные варианты домов в поселке: готовый дом на участке 3 сотки в баварском стиле площадью 120 кв.м, 2 этажа, отапливаемый гараж (на две малогабаритные машины или одну большую машину и, допустим, мотоцикл или квадроцикл) – 13,8 млн. рублей. Без отделки и без гаража – 10 млн.

Для сравнения: дом площадью 240 кв.м на участке 10 соток с более дорогой отделкой (наличие сауны, камины, более дорогие материалы внутреннего декора) с отдельно стоящим на участке гаражом на 2-3 машины стоит уже 20 млн. рублей. Стоимость жилья и земли по соотношению цена/качество/количество выгод позволяет выдерживать конкуренцию.

При этом конкурировать приходится, в том числе, и с завершенными поселками. Например, в КП «Ривер Клаб», «Вестерн», «Петровские аллеи», «Эсквайр Парк», «Дарна», «Карповы Вары»  стоимость таунхаусов варьируется в пределах 10-14 млн. В «Заречном» можно подыскать и бюджетный вариант за 8-10 млн. Для ценителей элитного загородного жилья, тоже есть выгодные предложения. В КП «Заречный» готовый дом 300 кв.м с участком 20 соток обойдется в 20-35 млн. рублей. Тогда как в КП «Истра Кантри Клаб»  подобные варианты предлагаются за 40-50 млн. рублей.

Если рассматривать покупку дома в близлежащих деревнях (например, Ефимово, Петровское, Супонино, Давыдовское), то коттедж можно приобрести за 7-10 млн. Однако по количеству земли это будет всего лишь стандартные 6 соток. Дома, в основном, пригодные только для летнего проживания, без центральных коммуникаций. Что делает это вложение менее привлекательным, чем покупка за эти же деньги таунхауса или дома (с 10-20 сотками) в поселке с развитой инфраструктурой и возможностью круглогодичного комфортного проживания.

Для жителей города Истры, желающих расширить свою жилплощадь и улучшить качество жизни, покупка жилья в «Заречном» станет выгодной инвестицией. Квартиры в Истре на вторичном рынке стоят порядка 5-8 млн, а в новостройках доходят до 10 млн. У потенциального покупателя есть выбор – приобрести за 14 млн. 120 кв. м в бетоне в городе или за эти же деньги собственный дом с участком. Или купить за 6 млн. квартиру 38 кв. м в черте города, или за эту же сумму квартиру 70-90 кв. м в секторе малоэтажных домов в «Заречном». 

Общая оценка КП «Заречный»: 17,3 из 20