Коттеджный поселок «Рубин Эстейт»

КП «Рубин Эстейт» - проект премиум-класса в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в районе деревни Бузланово Красногорского района. Здесь предлагаются готовые дома большой площади.

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Транспортная доступность

Название «Рубин» не случайно — оно образовано из сокращенных названий трех шоссе, ведущих к КП: Рублево-Успенское, Новорижское и Ильинское.

Один из самых простых вариантов доехать сюда: свернуть на Новорижском шоссе на Новоильинское (по указателю «Глухово Ильинское»), а проехав эти пункты, свернуть на Ильинское-Усово, после чего, въехав в деревню Бузланово, повернуть в районе продуктового магазинчика налево и проехать еще несколько сотен метров. «Рубин» окажется по правую руку.

С общественным транспортом сложнее — до деревни Бузланово следуют автобусы и маршрутки от станций метро «Митино», «Тушинская» и «Крылатское», но предстоит пройти еще километр пешком.

Экология

«Рубин» расположен в окружении других коттеджных поселков — они подступают к нему со всех сторон, что создает дополнительный барьер безопасности. Сзади примыкает Бузлановский лес, с протекающей по нему рекой Липкой.

У места очень благоприятные экологические характеристики — никаких предприятий в окрестностях не найдешь.

Резюме: Добираться на машине до КП удобно — после реконструкции на Новорижском шоссе стало достаточно свободно. Удаленность же от остановки общественного транспорта — тенденция для поселков такого уровня на этом и соседних направлений. Наличие леса с рекой рядом — большой плюс, хотя прямого и «быстрого» выхода в зеленую зону нет, что логично, исходя из соображений безопасности.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Поселок имеет камерный характер — его территория всего 6,5 Га. На ней построено 26 домовладений в шахматном порядке, а рельеф «Рубина» идет под уклоном, благодаря чему никто не смотрит друг на друга. В КП всего одна закольцованная улица. Площадь придомовых участков — от 16 до 22 соток.

В центре поселка — красивый ландшафтный мини-парк с водоемом с кувшинками и плавающей в нем рыбой, где установлены деревянные мостки и беседки.

Ухоженные газоны с цветниками пролегают вдоль всех участков, вдоль дороги установлены необычные фонари с эффектом отсутствия лампочек, и подсвечиваемые снизу.

В поселке оборудована и детская площадка с безопасным покрытием.

КП огорожен забором и полностью охраняем — наряду со службой безопасности, здесь действует система видеонаблюдения.

Домовладения

Поселок выдержан в едином «южноитальянском» стиле. Автор проектов — известный архитектор Алексей Иванов. В окраске домов используются нежные пастельные тона: охристый, бледно, желтый, бежевый, терракотовый, хотя есть и два здания в темной гамме. Здание въездной группы — с причудливой башенкой и фигурными окнами — соответствует этой стилистике. Ограждения вокруг домов — кованые, с кирпичными вставками.

На участке возможно возведение дополнительных построек, типа дома для прислуги, который строит сейчас один из собственников, но облик подобных зданий надо согласовывать.

Все домовладения выполнены из керамического, щелевого кирпича, «снабженного» утеплителем на основе базальтовых пород. Здания стоят на монолитном железобетонном фундаменте с системой гидроизоляции.

Во внешней отделке используются натуральный камень и штукатурка, а в одном из домовладений есть и деревянные внешние элементы.

На крышах — крупноформатная керамическая черепица «Nelskamp» германского производства. На окнах — энергосберегающие тройные стеклопакеты и деревянные рамы. В домах устанавливаются металлические двери.

Площадь домов — от 380 до 780 кв.м. Всего здесь 6 проектов, но 2 из них воплощены в единственном экземпляре.

Среди проектов есть как трехуровневые дома (два этажа плюс цоколь), так и четырехуровневые, дополняемые еще и мансардой. В цоколе предлагается разместить комнату для прислуги, различные хозяйственные помещения и бильярдную. Высота потолков на первых этажах — от 3,80 до 4,20, на вторых — 3,80 в мансардах — от 3,50 до 5 м.

Общие особенности всех домостроений — «многослойная» крыша сложной конфигурации, наличие открытых террас на первом этаже и балконов на втором. На первых этажах предусмотрено место для зимнего сада. Интересная деталь мансардных помещений — полукруглые и круглые и окна.

Среди проектов есть как варианты с пристроенными гаражами на 2 машиноместа, так и без.

В настоящий момент в продаже остались 3 дома, выполненные по трем разным проектам.

В трехуровневом проекте №5 площадью 626 кв. м с гаражом на 2 машины на первом этаже предполагаются зимний сад, гостиная, кухня, столовая, гардеробная, кладовая, кабинет (или гостевая спальня), санузел, холл и прихожая, на втором: 4 спальни, 2 гардеробные и санузел. Цоколь же предлагается отвести под сауну, комнату горничной, бойлерную, щитовую, постирочную, комнату отдыха, бильярдную.

Интересные особенности четырехуровневого проекта №4 площадью 645 кв. м — высокая мансардная башня и двусветный холл. Кухню и гостиную на первом этаже здесь можно объединить, кроме того, на первом этаже располагаются гостевая, кабинет и 2 санузла. На втором этаже этого дома — уже 4 санузла, 5 спален и гардеробная.

Мансарда здесь может вместить мастерскую, ванную гостевую, комнату отдыха, подсобные помещения и санузел, а в цоколе, наряду с комнатой для прислуги, биллиардной и хозпомещениями, предлагается оборудовать еще и небольшую кухню.

Четырехуровневый проект №2 площадью 593 кв. м — это здание сложной разноуровневой конфигурации со множеством террас. Среди его особенностей — большое (55,7 плюс 20 кв. м) пространство зоны гостиной-столовой на первом этаже. Здесь же размещаются кабинет и гостевой санузел, а «изюминки» второго этажа — наличие, наряду с тремя спальнями, и трех ванных комнат, а также кабинет-библиотека со вторым уровнем, «выходящим» на мансарду.

Каждый дом имеет контурное отопление. В зданиях установлены газовые котлы Viessmann, имеются и закладные для каминов.

К домостроениям подведены магистральный газ и канализация. В поселке 2 собственных артезианских скважины. На каждый дом поставляется по 15 кВт электроэнергию, но эту мощность можно увеличить. Домовладения оборудованы интернетом и оптоволоконной сетью.

При желании можно установить индивидуальные системы охраны и пожарные сигнализации и вывести их на центральный пульт охраны, но как говорит руководитель проектов Департамента загородной недвижимости компании «Point Estate» (эксклюзивного продавца поселка) Наталья Приходько, в этом нет особой необходимости.

4 дома в «Рубине» уже заселены.

Резюме: Преимущество «Рубина» в том, что все дома сдавались и сдаются готовыми, поэтому никому не придется жить в условиях стройки, не считая возведения на участках дополнительных строений. Общая планировка поселка очень удачна — это касается и расположения домов, и рельефа, и наличия «концептуальной» зоны в центре КП. Можно отметить и качественные материалы домов, и их большую площадь, и интересные «придумки», типа мансардных башенок с окном, необычных силуэтов самих строений и крыш, разнообразие планировок, и идеальное подержание заданного архитектурного стиля.

Оценка:

III. Инфраструктура

Она будет минимальной, что естественно для такого небольшого КП. У въездной группы расположилась гостевая парковка.

Возможно, небольшая часть инфраструктуры появится в административном здании, являющимся одновременно зданием въездной группы. На втором этаже предусмотрено место для игровой детской комнаты, там же есть и выход на башенку, откуда можно обозревать окрестности.

Возможно, в административном здании будет оборудован небольшой магазин. Но в будущем эти вопрос предстоит решать самим жильцам.

В районе деревни Бузланово имеется продуктовый магазин и различные мелкие торговые точки. Покупки покрупнее можно совершать неподалеку: в ТРК «Павлово Подворье» с гипермаркетом ««Зеленый перекресток», магазине «Перекресток» и на продуктовом рынке «Петровский». Подальше, на расстоянии 6-10 км. от КП находятся Юнимолл с «Азбукой вкуса», «Глобус» и «Глобус Гурмэ», ТЦ «Княжий Двор».

Муниципальные школы есть в Ильинское-Усово, в Николо-Урюпино, можно возить детей и на занятия в Красногорск, где помимо ряда неплохих государственных школ, действует и частная — «Исток». В 20 минутах ходьбы от «Рубина», в «Петрово-Дальнее» находятся частная школа «Мир Знаний», с дошкольным отделением и бассейном, подальше, в другой стороне — «Лицей Ковчег XXI». Недалеко и до Павловской гимназии.

Среди ближайших медучреждений — медицинский центр «Диагност» в деревне Поздняково, Павловская участковая и Нахабинская городская больницы, клиника «Кантримед» в ТЦ «Княжий двор».

Спортом можно заняться в фитнес-клубе «World Class» в «Павлово Подворье» и в местном же гольф-клубе «Павлово». Свой гольф-клуб Moscow Country Club и фитнес-клуб World Class есть и в Нахабино, что в нескольких км от «Рубина». Можно отправиться на тренировки и в Спортивный клуб «FITNESSONE», в расположенном поблизости поселке «Резиденция Бенилюкс» — с тренажерным залом, детским фитнесом, аэробикой, пилатесом, йогой, бассейном. А также баней, сауной и СПА-студией.

В 10 км от «Рубина» находятся горнолыжный курорт «Лужки» и спорткомплекс одноименного загородного клуба, где можно заняться фитнесом, плаванием, теннисом, волейболом, баскетболом, бегом по пересеченной местности, посетить тренажерный зал. На таком же расстоянии находится и КСК «Дивный», где, проводятся прогулки и занятия по верховой езде для взрослых и детей.

Отдохнуть и перекусить можно в многочисленных ресторанах в окрестностях — в том же Павлово, загородном клубе «Лужки», расположенной неподалеку «Новорижской заставе», ресторане «Причал» на Ильинке. Подальше находятся «Балтия» и известный рыбный ресторан «Fish Point».

Резюме: Инфраструктуру в пешей доступности не назвать развитой, но опять же, это традиционный момент для многих новорижских поселков такого уровня. Инфраструктура же окрестностей более, чем насыщена.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

В начале продаж стоимость лота могла достигать 2,5 млн. долларов, но в связи с ситуацией с курсом рубля, в поселке была установлена фиксированная цена на дом с участком. На трехуровневые домовладения без мансарды — 65 млн. руб., на четырехуровневые с мансардой — 75 млн. руб. Причем эти показатели не зависят от общей площади дома.

Сумма ежемесячных коммунальных платежей — 30 руб. с кв. м/мес. То есть она может составить для одного дома от 11 до 22 тыс. руб. в месяц. В эту сумму входят охрана, уборка территории, вывоз мусора, содержание всех общественных зон в порядке.

Условия приобретения

Дома можно приобрести в ипотеку, а по индивидуальной договоренности предоставляются рассрочка.

Земля находится в собственности, имеет статус ИЖС и категорию земли населенных пунктов. При покупке собственнику выдаются документы на дом и на участок. Возможна подмосковная прописка.

Информация о застройщике

Компания-застройщик не называется. Известно лишь, что «Рубин Эстейт» — это ее единственный пока проект.

Резюме: Цены здесь впечатляют, но «рублевую фиксацию» и зависимость стоимости от этажности, а не от площади, можно считать положительными моментами. Для сравнения: цена на дома меньшей площади в некоторых элитных новорижских поселках, удаленных на большее расстояние от столицы, начинается от 1 млн. евро. Цену за ежемесячное обслуживание тоже можно считать для этого сегмента щадящей.

Оценка:

Образ покупателя

«Наши покупатели — люди, для которых это уже не первая покупка загородной недвижимости. Им есть с чем сравнивать, и они предъявляют очень высокие требования к своему будущему жилью, — рассказывает Наталья Приходько. — В основном, это бизнесмены или топ-менеджеры в возрасте 25-50 лет с семьями, в которых минимум двое детей.».

С покупками здесь случаются интересные истории. Один из покупателей приобрел в «Рубине» сразу 2 соседних дома — один для жилья, а другой — для домашнего спа-комплекса. Еще одна семья первоначально купила в поселке дом площадью 380 м, но поскольку в ней появился второй ребенок, продали его и приобрели здесь же дом в большей площади.

Кстати, здесь приобрела дом и одна известная спортсменка.

V. Подведение итогов

Предложение может быть интересно для состоятельных покупателей, а в силу камерности поселка оно ограничено.

У «Рубина» нет каких-то явных недостатков. И, несмотря на то, что заселилось еще мало собственников, у поселка уже абсолютно обжитой вид.

Общая оценка КП «Рубин Эстейт» 18.1 из 20.

Местоположение
Визуальные характеристики
Экология
Транспортная доступность на автомобиле
Транспортная доступность на общественном транспорте
Перспективы развития транспортной доступности
Архитектура и планировочные решения
Зонирование территории
Организация парковки
Архитектура
Планировки домов
Инженерные системы
Инфраструктура
Заявленная
Ближайшая
Кластера
Условия инвестирования
Цены
Условия сделки
Надежность застройщика
Риски и недостатки проекта
Риск заморозки проекта после первой или второй стадии
Риск недоразвития собственной инфраструктуры
Риск проблем с парковкой
Риск повышенной платы за обслуживание