Классические недостатки и новые «фишки» коттеджных поселков

Рынок загородной недвижимости является одним из самых разнообразных и активно развивающихся. Коттеджи Подмосковья и организованные коттеджные поселки, таунхаусы, загородные жилые комплексы, дачные дома - это далеко не полный список возможных форматов загородного жилья.
Как любые проекты, коттеджные поселки не обходятся без классических недостатков и интересных преимуществ. Например, загруженность подъездных путей к поселку, нехватка медицинского обслуживания, в том числе аптечных пунктов, развлекательных учреждений – это классические недостатки. Свежий воздух, отдаленность от городской суеты, красивый пейзаж – классические преимущества.
О плюсах и минусах загородной жизни рассказали первые лица строительных компаний, а так же о новых «фишках», которые они реализовали в своих проектах. Эксперты Московского Бизнес Клуба: Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости»; Владлен Волошин, Генеральный директор, «Велес Капитал Девелопмент»; Евгения Захарова, руководитель отдела Ландшафтной Архитектуры Группы Компаний «Галич»; Александр Дубовенко, Член Совета Директоров, заместитель генерального директора по развитию компании «Goodwood»; Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development.

Коттеджный поселок: плюсы и минусы.

Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development считает, что безусловными плюсами загородного жилья является обладание частными владениями с участком земли. Это принципиально другое качество жизни по сравнению с проживанием в городской квартире - простор для жизни, свежий воздух взамен городской загазованности, возможность наслаждаться природой, в особенности в поселках с выгодным местоположением и развитой инфраструктурой для жизни и полноценного отдыха, как, например, в коттеджном поселке «Высокий берег», расположенном на берегу Истринского водохранилища. Это выгодное капиталовложение. Из недостатков на сегодняшний день – это транспортные проблемы – добираться до центра Москвы из загородных владений на приличной удаленности от МКАД довольно проблематично для повседневной жизни. Мешает также отсутствие полноценной инфраструктуры для жизни – школы, детские сады, больницы, торговые центры. Повезет, если такой инфраструктурой располагает район, в котором расположен поселок, так, например, коттеджный поселок SmartVille Дмитровка расположен в 20 минутах езды от города Дмитров со всей его развитой торгово-развлекательной инфраструктурой, одной из лучших в России школ-гимназий, спорткомплексов и др. Также к числу недостатков загородной жизни можно отнести то, что это недешевое удовольствие – загородный дом необходимо содержать, а также оплачивать услуги эксплуатирующей компании по обслуживанию поселка.
Владлен Волошин, Генеральный директор, «Велес Капитал Девелопмент», выделяет главным преимуществом удобное расположение участка, что подразумевает хорошую транспортную доступность, а так же благоприятное окружение, инфраструктуру – стандартный набор потребительских нужд. Но это не все. Выбирая загородное место жительства, клиенты хотят получить то, чего невозможно получить в мегаполисе – ведь любая достойная квартира в Москве имеет все преимущества, озвученные в первых строчках – это оптимальная и многовариантная транспортная доступность, и инфраструктурное изобилие, и даже пристойную экологию в нашем перенаселенном городе еще возможно отыскать. Но устойчивая тенденция переселения за город не спадает, но лишь замерла ненадолго в кризисный период.
Александр Дубовенко, Член Совета Директоров, заместитель генерального директора по развитию компании «Goodwood»: «Коттеджный поселок ЛУЧШЕ участка в стародачном доме, т.к. на нем формируется более современная и более ровная социальная среда. Коттеджный поселок, особенно если речь идет про участки без подряда, ХУЖЕ стародачного участка тем, что в последнем уже есть коммуникации на момент покупки участка и все соседи построены».

Инфраструктура коттеджного поселка.
Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development считает, что инфраструктура поселка определяется его концепцией и классом. Все зависит от места и формата проживания. Для дачного формата достаточным будет минимальный набор – охрана и уборка территории, неплохим дополнением будет минимаркет, аптечный пункт, детская площадка, возможно небольшие спортивные площадки, гостевая парковка. Если поселок рассчитан в большей мере на постоянное проживание, то там, в зависимости от класса и размера поселка, могут быть предусмотрены собственные торгово-развлекательные центры, фитнес-клубы, общественные и прогулочные зоны, игровые и спортивные площадки. Эксклюзивные поселки с клубной тематикой могут иметь свои объекты инфраструктуры, являющиеся частью концепции – свой гольф-клуб, яхт-клуб и т.п.
Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости» в первую очередь отмечает, что любая инфраструктура финансируется из кошелька владельцев земельных участков в поселке. Поэтому развитость инфраструктуры зависит от категории, в которой позиционируется данный коттеджный поселок. В последнее время, многие девелоперы основываясь на пожеланиях клиентов, даже на достаточно дорогих землях не планируют излишних благ, для будущих собственников. Назвать идеальный набор объектов инфраструктуры для любого поселка – невозможно! Здесь нужно руководствоваться здравым смыслом и потребностями рынка. Правда сегодня у покупателей уже сформирован необходимый минимум, который застройщики пытаются реализовать в 100% случаев, это: дороги, магистральное электричество и газ, централизованное водоснабжение, обустроенная канализация, въездная группа, огороженная территория, пост охраны на въезде в поселок. С ростом классности поселка могут добавляться: общественная зона (детские площадки, бульвары для прогулок, тротуары вдоль дорог), магазины, аптеки, ФОКи, детсады и т.д., но это абсолютно не обязательно, т.к. в каком–нибудь дорогущем поселке, всем удобствам, собственники могут предпочесть приватность проживания.
Александр Дубовенко, Член Совета Директоров, заместитель генерального директора по развитию компании «Goodwood» выделил главные составляющие инфраструктуры: электричество, подъездная и внутрипоселковые дороги, газ. Затем уже идут дополнительные объекты инженерной и социальной инфраструктуры, которые являются менее обязательными, но желательными.
Ожидания клиентов от загородного дома – это простор, плавная линия горизонта и обязательные закаты и восходы в реальном времени, а не с опозданием на полтора часа из-за «соседних высоток», добавляет Владлен Волошин, Генеральный директор, «Велес Капитал Девелопмент».

Земля с подрядом и без.
Формат под названием «участки без подряда» стал популярным в кризис, рассказывает Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development. Это было, с одной стороны, обусловлено тем, что девелоперам не хватало оборотных средств для осуществления строительства, а кредиты были недоступны. С другой стороны, популярности этого формата способствовала истерия покупателей - на фоне снижения цен на недвижимость, земля казалась относительно безопасным вложением и более ликвидным активом.
Обременяя продажу земли подрядом, девелопер не только получает дополнительный доход от строительства, но и берет на себя обязательства построить объект в определенный срок, и определенного качества, комментирует Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости». Это крайне важный параметр в развивающихся поселках, т.к. позволяет приобретателю рассчитывать на комфортное проживание, через определенное время. В поселках без подряда невозможно понять через какое время проданный участок будет застроен и будет ли застроен вообще. Нельзя исключать фактор инвестиционных покупок, который может существенно повлиять на сроки застройки участка. Вообще, если девелопер предлагает подряд, даже добровольный, смысла привлекать посторонние строительные мощности НЕТ. Это вряд ли выйдет дешевле (если только Вы не владелец строительной компании, который может построить себе по себестоимости). Потому, что девелопер работает «на потоке», у него все мощности под рукой, и что немаловажно, исправлять строительные недоделки, которые всегда присутствуют, гораздо проще с компанией, работающей на соседнем участке, чем с той, которая находится в соседнем районе МО.
Александр Дубовенко, Член Совета Директоров, заместитель генерального директора по развитию компании «Goodwood»: «Если у покупателя на момент покупки участка НЕТ денег на дом, он в любом случае вынужден выбрать участок без подряда. Если деньги на дом есть, то лучше купить участок с подрядом, ибо в этом случае скорость строительства будет быстрее, стоимость инфраструктуры в итоге будет ниже, скорость ее ввода выше, стоимость конечного дома и ликвидность будет выше за счет единого стиля и отсутствия шанхая».
Если приобретение готового индивидуального загородного дома сродни покупке нового платья – модного, удобного и «брэндового», то приобретение участка без подряда – это уже визит к кутюрье – активная и смелая попытка Состоявшейся Личности реализовать собственное представление о прекрасном в соавторстве с Мастером-архитектором, сравнивает Владлен Волошин, Генеральный директор, «Велес Капитал Девелопмент». Сегодня не осталось тех, кто бы удовлетворился стандартным оформлением внутреннего жилого пространства - мощный творческий потенциал целевой аудитории компании «Велес Капитал Девелопмент» подтверждается ставшим уже традиционным обращением к профессиональным дизайнерам в области внутренней отделки и декора помещений. Но это, если сравнивать – всего лишь «нижнее белье». Попробуйте найти клиента в нашем сегменте рынка, который бы хоть немного не разбирался в «верхней одежде» - архитектуре и безропотно принял именно это цветовое решение фасада, эти оконные переплеты и эту ковку на балконе?

Развитие рынка загородной недвижимости.
2010 год ознаменовался стабилизацией на рынке загородной недвижимости. Проявился накопленный за время кризиса отложенный спрос. Со второй половины 2010 года наметилась положительная коррекция цен в сегменте наиболее привлекательных поселков с точки зрения расположения, природного фактора, продуманности концепции, степени готовности. Однако цены в коттеджных поселках не достигли докризисного уровня, сохраняя в среднем 10%-ное отставание от уровня докризисных цен. Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development, считает, что основные тенденции 2-й половины 2010 года сохранятся и в 2011 году. Загородный рынок продолжит восстановление. Спрос будет постепенно расти, оживление ожидается также в сегменте более дорогих участков с подрядом и готовых домов. Наиболее востребованными останутся поселки в высокой степени готовности с хорошей инфраструктурой и полным объемом коммуникаций. Именно такие объекты будут расти в цене из-за растущего на них спроса. Девелоперы будут выбирать участки под поселки еще более тщательно. В 2011 году выиграют те ленд-лорды, которые выставят на продажу площадки в комплексно развивающихся районах с продуманной инфраструктурой. Покупатели станут еще более требовательными к качеству предложения. В результате, непрофессиональные компании-застройщики постепенно уйдут с рынка, а основная конкурентная борьба переместится из ценовой плоскости в область тщательной проработки концепции продукта.
Влияние кризиса на загородном рынке сказалось очень существенно. На сегодняшний день постоянным спросом пользуются объекты эконом класса, высказывается Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости». При соблюдении прочих равных условий, чем объект дешевле, тем выше спрос. Скорее всего, это тенденция сохранится на рынке в среднесрочной перспективе 3 -5 лет.
Александр Дубовенко, Член Совета Директоров, заместитель генерального директора по развитию компании «Goodwood» очень кратко описал развитие рынка: «Доля участков без подряда будет уменьшатся, доля готовых домов будет увеличиваться»
Посткризисный рынок не предполагает легких решений для девелоперов – если раньше за счет широты покупательской аудитории можно было выйти на рынок с готовыми домовладениями определенного стиля и быть уверенными, что дома в короткие сроки найдут своих покупателей, то сегодня компании обязаны предлагать индивидуальные решения, учитывать все пожелания и нюансы каждого клиента, рассказывает Владлен Волошин, Генеральный директор, «Велес Капитал Девелопмент». И если экономика проекта не позволяет разработать для клиента 50-70 вариантов коттеджей, значит нужно предоставить возможность будущему владельцу сделать это самостоятельно, «подсказав» стиль и ограничения. Опыт Владлена Волошина позволяет утверждать, что от «лучшего» редко отказываются в пользу «хорошего», и концептуальные, краеугольные ограничения воспринимаются клиентом с пониманием, поскольку это уже не «Мой Дом», но «Мой Поселок» и вид из окна не менее важен, чем облик фасада.

ТОП-5 транспортных направлений загородного рынка.
Большинство экспертов Московского Бизнес Клуба отдали Первое место Рублевскому шоссе. Второе место по признанию экспертов завоевало - Новорижское шоссе. Третье место занимают – Киевское и Колужское шоссе. Четвертое поделили Дмитровское и Ярославское шоссе. На пятое претендуют Ярославское и Симферопольское шоссе.