«Как повлияет отставка мэра Москвы Юрия Лужкова на рынок недвижимости?»

экспертные мнения игроков рынка недвижимости

Отставка мэра Москвы Юрия Лужкова во вторник 28 сентября незамедлительно отразилась на рынке недвижимости. О том, что уже успело произойти, о прогнозах влияния отставки Ю. М. Лужкова на недвижимость, а так же о своих пожеланиях к новому градостроителю, рассказали члены и эксперты Московского Бизнес Клуба, ведущие игроки рынка недвижимости.
Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба, отметила, что большинство игроков рынка недвижимости решили сохранить нейтралитет и никак не комментировать влияние отставки мэра на рынок. «Хочу отметить, что своё мнение не побоялись высказать самые смелые, умеющие гибко и быстро реагировать на изменения нашего рынка, компании», добавила госпожа Маркина.
В статье приняли участие руководители компании: «Capital group», «НДВ-недвижимость», «Penny Lane Realty», «Пересвет-Инвест», УК «Алур», «Корпорация S.Holding», «Vesco Consulting» и аналитический центр Индикаторы Рынка Недвижимости.
Тотальная ревизия московских новостроек может приостановить строительство
Газета «Коммерсантъ» сообщила, что СКП и МВД России уже проводят несколько доследственных проверок по фактам незаконных действий Юрия Лужкова и его супруги, главы «Интеко» Елены Батуриной.
Оппозиционное движение «Левый фронт» в связи с отставкой мэра направило в Генпрокуратуру и в администрацию Президента РФ требование о проведение тотальной проверки московских новостроек. При выявлении нарушений опозиционнеры требуют немедленной остановки строительства.
Падение акций строительных компаний
Уже зафиксировано падение акций нескольких девелоперских компаний, так акции группы компаний ПИК упали за день на 3%, а акции «Открытых инвестиций» на 2%. В целом, эксперты Московского Бизнес Клуба предполагают, что отставка Лужкова негативно скажется на котировках акций строительных компаний, приближенных к Московскому Правительству и имеющих проекты в столице.

Перемен, мы ждем перемен…
Вот какие прогнозы дали представители жилищного бизнеса, отвечая на вопрос: «Какие изменения рынка недвижимости повлечет отставка мэра?»

«Нельзя сказать, что смена градоначальника вообще не затронет рынок недвижимости. Затронет, и еще как, особенно в той части, которая касается распределения влияния и возможностей его игроков. А вот на конечной стоимости жилья не скажется», - комментирует Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.ru.
«Определенно, указ Президента показал, как далеко зашло взаимное недопонимание. Более того, такая позиция показывает, насколько жестким и конкретным может быть Дмитрий Анатольевич. При этом и во внезапности принятого решения Медведева не попрекнешь - он предупреждал, да мы, видимо, не верили, ждали вербализации позиции Премьера, ориентировались на поведение Мэра», - считает Георгий Дзагуров, Генеральный директор, Penny Lane Realty.
Г-н Дзагуров назвал следующие последствия отставки мэра. «Во-первых, шорох будет, для кого-то это период уничтожения документов и улик, для других - борьба за близость к телу будущего руководителя, для всякого рода рейдеров - неплохой шанс попытаться подзаработать. Во-вторых, потенциал снижения акций стоимости строительных/ девелоперских компаний активных в столице налицо, в особенности очевидно близких Московскому Правительству. Кроме того, уверен, что такие международные выставки, как «Экспореал» (начало октября в Мюнхене) и даже «МАПИК» (поздняя осень) не досчитаются многих из планировавших ранее поездку представителей как мэрии Москвы, так и девелоперов.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании-лидера рынка новостроек «НДВ-недвижимость» уверен, что отставка Юрия Михайловича Лужкова не может не сказаться на ситуации на рынке недвижимости и девелопмента в Москве. Эти изменения коснутся, в первую очередь, дальнейшей стратегии основных игроков девелоперского рынка. «Нельзя не отметить, что под руководством Лужкова сложилась команда, где много высокопрофессиональных специалистов. Наш город – сложное хозяйство, с объектами культуры, инфраструктуры, инженерии и прочее. Поэтому при смене мэра нельзя ожидать слишком быстрых перемен – новый руководитель должен войти в курс текущих проблем», - добавляет эксперт.
Олег Пронин, генеральный директор «Пересвет-Инвест» придерживается мнения, что значимых перемен, которые существенно изменят текущие рыночные тренды, в ближайшей перспективе не будет. «Для формирования новой команды управленцев необходимо время, сейчас Лужкова временно замещает Ресин, первый заместитель Мэра Москвы в правительстве Москвы, поэтому, по сути, смена власти пока не состоялась. Кроме того, Генеральный план развития Москвы до 2025 года, в котором уже прописаны основные направления градостроительного развития столицы, уже утвержден».

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting отмечает, что ему будет интересно наблюдать за тем, что будет происходить с проектами, которые находятся сейчас на стадии согласования и инвестирования, когда очень важен административный ресурс, так как не секрет, что в данном процессе присутствует большая коррупционная составляющая. «Можно предположить, что многие девелоперы будут вынуждены заморозить проекты, по которым не завершены согласования и не получена разрешительная документация на строительство. Интересно, что будет происходить с данными проектами. Кроме того, интересна судьба мелких компаний, у которых один, два проекта. Такие игроки сильно завязаны на административном ресурсе, и не исключен крах таких компаний в сложившихся условиях», - считает он.
Новая расстановка сил девелоперов. Судьба ИНТЕКО глазами строительного бизнеса.
Разные мнения вызвал вопрос: «Изменятся ли диспозиция девелоперских компаний (распределение влияний и возможностей), и каких?». Вот какие комментарии мы получили.
«Последствия отставки Юрия Лужкова для рынка недвижимости лежат в сфере перераспределения сверхприбылей, а не в сфере изменения цен для конечного потребителя», - считает Олег Репченко, Руководитель аналитического центра IRN.RU. Итак, по мнению эксперта можно ожидать усиления возможностей компаний, изначально плотно работавших с федеральным правительством (понятно, что новый мэр или тандем из мэра и председателя правительства будут ставленниками Кремля). «Те, кто раньше сотрудничал с Минобороны (жилье для военных), с МВД, с таможней и т.д., окажутся в выигрыше. А вот заносившие плотно набитые портфели на Тверскую, 13, или на Новый Арбат, 36, – в проигрыше», - подчеркивает Олег Репченко.
Рассуждая о команде, аналитик, считает, что члены команды Лужкова могут пострадать. «С момента образования Следственного комитета было возбуждено 24 уголовных дела в отношении должностных лиц правительства, префектур и районных управ Москвы», – отметил официальный представитель Следственного комитета Владимир Маркин, цитирует «Интерфакс». Девять уголовных дел возбуждено в отношении должностных лиц правительства Москвы. По трем из них уже завершено предварительное следствие, сказал он.
«Александр Рябинин уже ушел в отставку, хотя его личная принадлежность к внутренней «команде Лужкова» не прослеживается. Владимир Ресин дал себе месяц на исполнение обязанностей, потом, по его мнению, поступят предложения от федеральной власти по кандидатуре нового градоначальника в Мосгордуму (она должна утвердить назначение)», - заключает Олег Репченко.

«Позиции девелоперских компаний на сегодняшнем рынке определяются в первую очередь состоятельностью компаний, а именно, грамотностью стратегии, качеством объектов и умением выполнять свои обязательства перед клиентами и партнерами», - прокомментировали представители Capital Group.

«Компании «Интеко» придется подвинуться - на рынок могут выйти новые инвесторы, и, может быть, даже появятся честные тендеры. В случае, если новое руководство откажется от проведения фиктивных торгов, законодательство о соблюдении конкуренции, наконец, заработает и в Москве», - считает Александр Шепель, президент корпорации S-Holding.
По мнению Олега Пронина, генерального директора «Пересвет-Инвест», масштабных изменений ждать не стоит. «Может быть, у некоторых компании будет меньше интересных площадок под строительство», - считает он.
Георгий Дзагуров, генеральный директор, Penny Lane Realty уверен в том, что диспозиция изменится. «В том числе те, кто почивал на лаврах исключительно благодаря нарушающимся сегодня связям, могут оказаться не способными работать в условиях жесткой конкуренции. Роль Интеко, как компании, с которой ссориться равнозначно выходу из строительных проектов в столице, изменится», - комментирует г-н Дзагуров.

С отставкой Лужкова ситуация может поменяться. «Интеко» сильная компания, но для ее бизнеса, вероятно, настали более сложные времена, — считает Михаил Уринсон, управляющий директор УК «Алур».
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting поддерживает мнение г-на Дзагурова, но отмечает, что диспозиция девелоперских компаний будет меняться медленным темпом. «Так как много проектов уже запущено - пройдены все согласования и получена соответствующая разрешительная документация, поэтому административный ресурс здесь уже не важен. Изменения можно ожидать в перспективе 2-3 лет. Возможно появления новых крупных игроков. Что-либо прогнозировать можно будет, когда появится новый кабинет», - говорит он.

Цены на недвижимость: взлет, падение или…
За пару дней в прессе прозвучали прямо противоположные друг другу мнения от снижения цен на недвижимость и выбросе квартир до повышения цен и уменьшения объема вводимого в эксплуатацию жилья. Чего же нам ждать взлета, падения или стагнации цен на недвижимость? - рассказывают ведущие топ -менеджеры рынка недвижимости.
Георгий Дзагуров, генеральный директор, Penny Lane Realty, говорит, что «прямого воздействия на рынок функционер оказать не может, однако, заторможенные на полгода процессы в строительстве определенно приведут к сокращению вновь вводимых квадратных метров, что в конечном итоге может привести к дефициту и росту цен. При этом, если мы – Россияне – все понимаем и готовы потерпеть, затянув ремешки, то многие западные партнеры такими просрочками, новыми затратами и рисками будут неприятно удивлены, обязательно отметят новые для себя риски при ведении бизнеса в России, определенно задумаются об иных географических координатах приложения собственных инвестиций. Нам этого не надо».
«Считаю, что цены на жилье могут измениться только в сторону увеличения, хотя по большому счету отставка мэра на уровень цен не влияет», - полагает Михаил Уринсон, управляющий директор УК «Алур»


Олег Пронин, генеральный директор «Пересвет-Инвест» предполагает, что рынок будет развиваться по своим законам и на уровень цен в первую очередь оказывает влияние соотношение спроса и предложения. «На рынке первичного жилья Москвы объем предложения не высок и постоянно снижается. В частности, за год количество новостроек в продаже сократилось на 40,1% и составило 156 адреса. Сокращение объема предложения наблюдается уже не один год, и именно данный факт и вызвал значимый рост цен в 2005-2006 году. В данном случае сказались изменения в строительном законодательстве рубежа 2005-2006 годов – новый Градостроительный кодекс, 214-ФЗ и прочие, которые затормозили выход новых объектов в продажу. Сокращение объема предложения также вызвал запрет точечного строительства в 2007 году. Тогда около 60 перспективных проектов пропали под сокращение. Поэтому отставка Лужкова не вызовет снижение цен, или выброс квартир на рынок. Предложение новостроек достаточно ограничено, а новые проекты развиваются не один год. Поэтому даже если число аукционов на новые строительные площадки, которых в Москве тоже не очень много, после отставки мэра увеличится, новые объекты выйдут в продажи не ранее чем через год, а то и два. То есть роста объема новостроек в текущем году не предвидится».
«Сегмент московской недвижимости регулируется рыночными инструментами, поэтому неверно ожидать в короткой перспективе падения цен или массового выброса квартир на рынок только в связи с кабинетными изменениями». Такова позиция компании Capital Group.
«Ждать резкого снижения цен на жилье в Москве и увеличения предложения на рынке после отставки Ю.М.Лужкова не стоит. Возможен рост риска для покупателей жилья на нулевой стадии за счет увеличения сроков согласований. Но это длительный процесс, поэтому быстрых изменений сейчас не произойдет», - комментирует Александр Шепель, президент корпорации S-Holding.
По мнению Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting «столько, сколько позволял строить Лужков и городской, и коммерческой недвижимости – это достаточно большие объемы предложения, поэтому массового выброса не стоит ожидать. Как такового снижения цен также не предвидится. Даже в кризис мы не наблюдали выброса квартир за бесценок. Были выгодные предложения, но их было ограниченное число, и они быстро уходили с рынка. Много вопросов остается по поводу плотной застройки в Москве, поэтому есть вероятность сокращения объемов строительства в черте города и увеличение их в Московской области».

Чего ждет от нового мэра рынок недвижимости?
Московский Бизнес Клуб приводит лишь некоторые пожелания к новому мэру в рамках градостроительной деятельности, высказанные руководством девелоперских и риэлтерских компаний.
«Максимально стимулировать инвесторов, девелоперов и строителей к активной застройке. Только создание новых квадратных метров может работать на снижение цен, на решение проблемы извечного дефицита», - такие пожелания высказал Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty
Александр Шепель, президент корпорации S-Holding предлагает пересмотреть скандальный генеральный план развития Москвы в режиме третейского суда, особенно в отношении тех земельных участков, инвесторов, владельцев, в частности промышленных предприятий, которые скупали недвижимость, чтобы что-то построить, а в итоге оказались у "разбитого корыта". Эта земля оказалась непригодной к тому, к чему многие годы готовилась. Это способствует образованию на рынке новых крупных проектов.
«А кто уверен, что будущий мэр, да еще и назначенный федеральным правительством, будет градостроителем? Скорее, либо погрузится в текущие дела (типа отопительного сезона), если по природе своей хозяйственник, либо ударится в политику, если по природе авантюрист. А вот подыскать человека, умеющего сочетать хозяйственную смекалку и политическую волю, непросто», - рассуждает Олег Репченко, глава аналитического портала IRN.RU .
«В любом случае, наследие новому мэру досталось богатое, хоть и непростое. Он будет отвечать за достройку «Москва-Сити», Четвертого транспортного кольца и уйму других проектов. Не говоря о Сочи и многих других регионах. Есть, куда приложить силы, но и силы должны быть беспредельны. Так что пожелать остается только удачи», - добавляет г-н Репченко.
«Юрий Михайлович, безусловно, много сделал для города. Не сомневаюсь, что его преемник займет столь же взвешенную и конструктивную позицию. Разумеется, в городе есть нерешенные проблемы. Прежде всего, это проблемы транспортной инфраструктуры. Полагаю, что решение данных проблем станет для нового градоначальника приоритетной задачей. Так же игроки рынка давно ожидают ускорения процессов согласований девелоперской документации. Это позволит вывести на рынок новые объемы квадратных метров в достаточно короткие сроки. Однако это вряд ли скажется на ценовой ситуации на рынке новостроек Москвы – земельные ресурсы города ограничены, а его уникальный столичный статус делает Москву притягательным для многих людей», - высказывает свое мнение Александр Хрусталев, генеральный директор компании-лидера рынка новостроек «НДВ-недвижимость».
«Надеюсь, что новый мэр решит транспортную проблему в Москве и систематизирует процедуру получения земельных участков под застройку на равной основе», - возвращается к транспортной проблеме Михаил Уринсон, управляющий директор УК «Алур»

«В первую очередь – это пожелания по увеличению объемов вложений в инфраструктурный сектор: дороги, парковки, общественный транспорт», - заключает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting.

Источник Московский Бизнес Клуб