Доходные поселки: российский опыт

Аренда загородного дома всегда сопряжена с рисками: мошенничество со стороны арендодателя, повышение арендной ставки, досрочное расторжение договора из-за жизненных обстоятельств владельца... Как избежать всех этих сложностей? Ответ прост: отправляться в доходные поселки, где собственником жилья выступает сам застройщик. Но где искать такие поселки, и какие преимущества они сулят?

Доходные ли?

“Рынок доходной жилой недвижимости начал активно развиваться в постсоветское время с приходом в столичный регион западного потребителя (топ-менеджеры иностранных компаний)”, – рассказывает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба”. Активное развитие очередного западного формата продолжалось недолго: кризис 1998 года спровоцировал не только отток капитала, но и иностранных сотрудников – основных клиентов доходных коттеджей. И только с начала 2000 года наступил второй этап развития рынка организованной аренды загородных домов, и говорить о его становлении пока рано.

По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в Подмосковье организованных доходных поселков не так много. “Это связано с тем, что их возведение менее выгодно для девелоперов, чем возведение поселка на продажу: прежде чем сдавать дома, необходимо полностью завершить их строительство и строительство инфраструктуры, а коттеджи в поселке на продажу можно предлагать, когда проект еще находится на бумажной стадии”. Аналогичного мнения придерживается и Александра Косарева, руководитель отдела аренды брокерско-консалтинговой компании TWEED: “При сегодняшнем уровне цен строительство доходных поселков является невыгодным. Слишком большие затраты, а продажа коттеджей намного выгоднее, чем сдача в аренду”.

Однако ситуация на рынке доходных поселков не так печальна: спрос непрерывно увеличивается (причем не только со стороны иностранцев, но и российских граждан), арендные ставки растут, да и количество поселков ориентированных исключительно на аренду тоже постепенно возрастает. Несмотря на невысокую рентабельность проекта (20-25% в год) и длительную окупаемость (6-7 лет) интерес девелоперов к данному формату не исчезает. К тому же издержки на строительство рентных поселков можно легко сократить. Так, по словам Марии Литинецкой, для увеличения сроков окупаемости проекта многие застройщики возводят арендные дома в поселках, ориентированных на продажу. В качестве примера можно привести поселок “Фоминское” по Калужскому шоссе и поселок “Княжье озеро”. Стоит отметить, что спрос на доходные поселки со стороны арендаторов увеличивается с каждым годом, и на это есть свои объективные причины.

Больше чем аренда

Прежде чем говорить о преимуществах доходных поселков, стоит обозначить круг потенциальных арендаторов. “Как класс доходные поселки, в большей мере привлекают иностранцев, не готовых приобрести недвижимость в России, но заинтересованных во временном проживании загородом”, – отмечает Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании “НЛК Домостроение”. С этим соглашается и Александра Косарева, дополняя, что иностранные сотрудники (а это чаще всего топ-менеджмент) предпочитают жить в охраняемых поселках с хорошо развитой инфраструктурой. Как правило, иностранцы являются долгосрочными арендаторами (от полугода до нескольких лет), хотя некоторые заселяются всего на несколько дней, например, на время конференции или корпоративных съездов. В качестве арендаторов также могут выступать российские предприниматели и топ-менеджеры, которые, не желая приобретать загородное жилье, тем не менее, хотят жить загородом. Стоит отметить, что именно эта прослойка российского общества и составляет на сегодняшний день основную массу жителей доходных поселков.

“Еще одной категорией потенциальных арендаторов могут выступать люди, ведущие собственное строительство или готовые к приобретению недвижимости, но желающие попробовать загородный образ жизни до принятия решения о покупке”, – говорит Антон Маталыгин. Впрочем, некоторые из них в итоге отказываются от своей затеи, предпочитая собственному жилью аренду комфортных и уютных коттеджей.

В любом случае можно констатировать факт, что арендаторами в доходных поселках выступают люди обеспеченные. И это вполне логично, ведь доходные поселки – это, как правило, недвижимость класса deluxe, и арендные ставки здесь, по словам Александры Косаревой, варьируются в диапазоне 10-15 тыс. долларов США в месяц. Впрочем, расценки вполне адекватны, если учесть все преимущества…

А преимуществ у доходных поселков, по сравнению с обычными, немало. Во-первых, исключаются личностные проблемы во взаимоотношениях с арендодателем: никаких внеурочных визитов, спонтанных повышений арендной ставки, неожиданных выселений из-за приездов родственников. Арендодателем является сам застройщик, а все тарифы, права и обязанности прописываются в договоре.

Во-вторых, доходные поселки отличаются выгодным месторасположением, например, в 10-15 км зоне от города, либо в живописном районе на берегу водоема или недалеко от лесного бора, либо на территории пансионатов и санаториев с собственной оздоровительной и развлекательной инфраструктурой. К слову об инфраструктуре, все доходные поселки являются охраняемыми, и на их территории всегда присутствуют не только магазины, аптеки и медицинской пункт, но и развлекательные объекты: рестораны, клубы, SPA-центры, фитнес-клубы, гольф-клубы и многое другое. При этом в стоимость проживания часто входят скидки на посещение инфраструктурных объектов, а если поселок находится на территории санатория или пансионата – еще и на лечебно-оздоровительные услуги.

А если добавить к этому единое социальное окружение, гостиничный сервис (который, правда, есть не везде) и другие приятные бонусы, то повышение спроса на доходные поселки становится вполне объяснимым.

Памятка арендатору

Все доходные поселки условно можно разделить на две категории – ориентированные на долгосрочную аренду и краткосрочную (выходные, праздники, корпоративы). В первом случае поселки, как правило, расположены на небольшом удалении от города – до 20 км, и предлагают в аренду коттеджи и таунхаусы.
 
Примером таких поселков может служить Pine Forest, “Воскресенское”, “Фоминское” на Калужском шоссе, “Сновидово” – на Рублевском, а также поселки “Росинка”, “Сет унь”, “Серебряный бор”, “Новогородские березки”, “Павл овы родники” и другие. Средняя стоимость аренды в таких поселках составляет около $15 тыс. в месяц, а стоимость таунхаусов несколько ниже, к примеру, в “Росинках” – $13,5 тыс.

Доходные поселки, ориентированные на краткосрочную аренду, отличаются более развитой развлекательной инфраструктурой. Здесь могут присутствовать площадки для игры в теннис и гольф, зоны для конных прогулок, организован прокат квадроциклов, полеты на воздушном шаре, прыжки с парашютом. На большой воде популярны водные лыжи, гидроциклы, катамараны, яхтинг, и даже рыбалка. Менее активным арендаторам в таких поселках тоже не придется скучать, ведь там есть рестораны, клубы, SPA-салоны и сауны.

Как правило, поселки второй категории расположены в 50-70 км от столицы, однако, в данном случае, по словам Ивана Шулькова, на первый план выдвигается не транспортная доступность, а “природно-рекреационные характеристики месторасположения”. В качестве примера можно привести такие поселки как “Завид ово”, “Колкун ово”, “Яхрома”, “Волен”, “Царь-град – Спа с Тешилово”, а также популярные центры отдыха – “Нахабино Countr y Club”, “Ист ра Holiday Club” и другие. Поскольку аренда в подобных поселках носит краткосрочный характер, то и стоимость целесообразнее указывать за сутки. Так диапазон арендных ставок варьируется от 5 до 40 тыс. рублей в сутки, а средняя цена – 13 тыс. рублей.

Отдельно стоит отметить арендные городки, расположенные на территориях лечебно-оздоровительных комплексов. Наибольшая концентрация таких поселков на Рублево-Усп енском шоссе на территории лечебно-о здоровительных центров в “Жуковке”, “Усово”, “Успенском”, “Соснах”, “Петрово-Дальнее”, “Архангельского” и др. Как правило, аренда здесь носит сезонный характер, а ставки составляют около $15-20 тыс. в месяц.

В заключении хотелось бы отметить, что, несмотря на разговоры о низкой рентабельности, доходные поселки продолжают возникать на подмосковном рынке. Так среди новых проектов стоит отметить поселок таунхаусов “Резиденция Рублево” от компании “Снегири”. Поселок будет расположен всего в 1 км от Москвы по Новорижскому шоссе, а таунхаусы, средней площадью в 500 кв. м, обойдутся арендаторам примерно в $20-40 тыс. в месяц. В целом же мнение экспертов сводится к тому, что рынок организованной аренды загородного жилья будет развиваться в направлении “смешанных” поселков, где будут присутствовать коттеджи на продажу и в аренду.

Впрочем, такая ситуация наблюдается уже сегодня…

Автор: Роман Ильягуев