Доходные дома: государство и бизнес в поисках компромисса

Министерство регионального развития разработало программу строительства доходных домов и уже намерено приступать к реализации этой программы, разослав в регионы поручение о резервировании земельных участков под строительство доходных домов. Об этом сообщил заместитель главы Минрегиона Константин Королевский, презентовавший проект представителям субъектов Федерации. По его словам, к концу сентября регионы должны составить список участков, пригодных для строительства арендной недвижимости. Отличие доходных домов от любого другого жилья будет состоять в отсутствии возможности для жильцов оформить права собственности на квартиру. Плюс к этому с квартирантов будет взиматься ежемесячная арендная плата. Уже к 2020 году до 20% всего возводимого жилья должно будет сдаваться в аренду по новой схеме. Однако насколько данная инициатива будет популярна среди представителей российского бизнеса, следует разобраться…

По словам экспертов, на данном этапе развития рынка существует две модели строительства девелопмента доходных домов. Первая предусматривает создание для застройщика особого льготного инвестиционного режима. Это так называемая прогосударственная модель, в рамках которой государство в лице конкретных субъектов власти должно обеспечить преференции и возможности застройщику.

При использовании этой модели будущее проекта зависит только от государства. Муниципалитет должен бесплатно выделить застройщику обеспеченный инфраструктурой участок под строительство доходного дома. Застройщик берет кредит в коммерческом банке под 10–11% годовых под гарантии региональных властей сроком на два года и строит дом. Затем квартиры в новостройке выкупает управляющая компания (УК), учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом. Финансирование проекта проводит АИЖК, кредит на 20 лет под 10-11% выдается управляющей компании под залог дома.
В качестве альтернативы такой схемы частные компании предлагают свою модель строительства доходных домов. Это инвестиционный сценарий работы с проектами: девелопментом арендной недвижимости занимается закрытый паевой фонд (ЗПИФ). Однако, для того чтобы этот сценарий был реализован на практике, необходимо создать условия, в которых легальные проекты на рынке жилой аренды смогут успешно конкурировать с «теневым» рынком. По экспертным оценкам, сейчас из 200 тыс. квартир, сдающихся в аренду в Москве, только в 20% случаев собственники делают это по закону, а в некоторых регионах данный показатель не превышает 1%. Как следствие, бюджеты городов недополучают огромные средства в виде налогов, а любые легальные проекты находятся в заведомо худших условиях.
Основные налоговые преимущества использования ЗПИФ в рамках развития доходных домов заключаются в «эффекте отложенного налогообложения», или, как его еще называют, «налоговые каникулы», и отсутствии двукратного налогообложения, что позволяет обеспечить конкурентоспособные условия с «теневым» рынком.
Кроме того, паевой фонд представляется оптимальным решением для частных инвесторов. ПИФ по умолчанию всегда более крупный участник рынка жилой недвижимости, чем любой частный арендодатель. Следствием этого является большее количество возможностей по минимизации затрат на управление и обслуживание жилья. Есть возможность привлечения профессиональных управленческих ресурсов, организации тендеров на выбор обслуживающих компаний (клининг, охрана, вывоз мусора, уборка снега и т.п.). При этом он на 100% легален и доходы, полученные от владения паями фонда, являются совершенно законными.

Один из пилотных проектов с использованием схемы ЗПИФа реализует группа компаний ASG. Речь идет о комплексе московских доходных домов «Рублево-Мякинино», который расположен на территории 2,7 га в Западном административном округе Москвы. Общая площадь объектов по проекту – 40 000 кв.м, комплекс рассчитан на размещение 400 семей при общем количестве проживающих не более 1 000 человек. Реализация проекта доходных домов позволит создать единые стандарты к развитию доходных домов в Москве, а также даст серьезный толчок к развитию инфраструктуры всей территории Мякинино в целом Объем инвестиций в проект составит 2,0 млрд руб., при этом источником финансирования будут собственные средства группы компаний «ASG». Срок окупаемости проекта составит 6-7 лет.

В конце 2010 года были завершены работы по возведению первой очереди проекта – клубного поселка из финских коттеджей (введен в эксплуатацию). Вторую очередь проекта, состоящую доходных домов «бизнес-класса» по индивидуальным проектам, планируется завершить в 4 квартале 2011г. Арендные ставки, в зависимости от метража и класса апартаментов будут варьироваться от 30-90 тыс. руб. до 210 - 230 тыс. руб. в месяц.

От идеи к реализации

Разумеется, проект всероссийского строительства доходных домов выглядит привлекательно. По крайней мере, теоретически. Однако при реализации дело может пойти не так гладко, а некоторые эксперты даже на бумаге нашли в проекте немало слабых мест.

По мнению экспертов, на данной стадии приступать к реализации новой программы слишком рано. К этому не готова ни действующая база законодательства, ни местные власти, ни даже АИЖК. Да и у застройщиков могут возникнуть закономерные сомнения в рентабельности новой государственной идеи. Экономические стимулы, о которых говорил К. Королевский, слишком абстрактны и размыты.

Безусловно, АИЖК способна профинансировать строительство доходных домов: схема кредитования покупки целого жилого дома не отличается от схемы кредитования покупки отдельных квартир. Однако бюджет Агентства все же не безграничен, а планы застройки России доходными домами настолько масштабны, что средств для их реализации может не хватить.

Также по-прежнему неясно, на каких условиях управляющие компании будут выкупать доходные дома. Однако именно от этого зависит будущее программы. Бизнес-структуры не будут заниматься благотворительностью в девелопменте, и участвовать в программе будут только в том случае, если режим взаимоотношений с государством будет предельно прозрачным, а прибыль – рыночной.

Альтернативы нет

Создание доходных домов в России – единственный способ решить пресловутый жилищный вопрос, поэтому инициатива Минрегиона сейчас является своевременной и необходимой.

«Говорить об очевидных недостатках инициативы Минрегиона нельзя по той причине, что как таковой программы мы пока не видели. Сейчас можно говорить лишь о программном заявлении. Хотя сам подход, предполагающий государственное стимулирование строительства домов эконом-класса, – это единственная возможность развития данного сегмента, потому что развивать этот сегмент иными способами просто невозможно. Сегодня без государственной поддержки даже в Москве, где созданы условия для развития арендного жилья, за свой счет можно строить только доходные дома не ниже уровня бизнес-класса», - рассказывает Роберт Хайруллин.

По мнению Р. Хайруллина, для успешного развития программы рентной недвижимости необходимо развитие государственно-частного партнерства в данном направлении. С одной стороны, должны быть определенные требования (условия) со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников, а с другой стороны, должны быть меры государственного стимулирования (поддержки) данного направления. Важно, чтобы условия для каждой из сторон были прозрачными и установленными заранее – не для конкретных проектов, а для сегмента в целом.
Требования со стороны государства: земельные участки должны выставляться на торги с условием, что застройщик (инвестор) обязан предоставлять определенный процент от общей площади построенных квадратных метров доходных домов в аренду «очередникам» в рамках реализации городских программ по льготным арендным ставкам.
Меры государственного стимулирования: введение льготной ставки арендной платы за земельный участок на период строительства и на период после ввода доходных домов в эксплуатацию; включение в приоритетном порядке в программы финансирования часть расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций и т.д.

Реализация подобной схемы, при условии нормативного обеспечения программы строительства доходных домов, создаст условия для привлечения инвестиционного капитала и позволит государству завоевать доверие застройщиков.