«Дача» городского типа

Помимо привычной панели, добротного бизнес класса и элитных домов, предлагающих жильцам все мыслимые удобства, на рынке есть объекты, не умещающиеся в стандартные категории. Такое жилье всегда вызывает интерес. Его даже пытаются копировать - так скромная студио превращается в лофт, а заурядный таунхаус решают назвать гордым европейским словом «мезонет». При этом, если одни объекты ценятся исключительно из-за редкости, то другие действительно предлагают совершенно новые возможности обустроить свое личное пространства.

Мы продолжаем тему нетипичных объектов на отечественном рынке недвижимости. В прошлой статье мы говорили об индустриальном жилье, прочно связанном в обывательском сознании с футуристическими пейзажами будущего: высоких небоскребах, фабриках, перепрофилированных в лофты, пентхаусах, раскинувшихся под облаками. Но у эксклюзивного жилья есть и другая сторона. При желании даже в самом сердце города можно отрешиться от суеты и наслаждаться деревенской жизнью. Правда на поиски такого дома может уйти не мало времени и денег.

«Интерес со стороны покупателей к таким видам жилья очень высок. Покупателей в первую очередь привлекает оригинальность и необычность новых форматов, тем более что они обладают еще и рядом положительных особенностей», - считает Елена Мамаева, руководитель департамента управления проектами компании Blackwood.

«Интерес к такому «неформатному» жилью можно объяснить благоприятным сочетанием расположения, комфортности, цены и других факторов. Например, имея индивидуальный дом с земельным участком в черте города можно ощутить прелести загородной жизни, не тратя много времени на дорогу. В Москве, как и в других крупных мегаполисах мира, сегодня коттедж в черте города могут позволить себе, как правило, покупатели с высокими доходами или корпоративные клиенты», - говорит PR директор агентства Doki Алла Ефремова.

Впрочем, цены на загородное жилье в центре города могут существенно различаться. Равно как и статус зданий. Разница между особняком в самом центре Москвы и коттеджем на окраине Бутово очевидна. Хотя, казалось бы, формально тип один.

Здесь вам не Европа

Мезонет, пожалуй, самый непонятый тип жилья на нашем рынке. Несколько лет назад, ведущие агентства недвижимости наперебой предлагали эту модную новинку. Maisonnette в переводе с французского означает «маленький домик». Но за благозвучным словом, напоминающим о старой Европе, стоит вполне привычный россиянам формат. Это сблокированные 2-3-, реже 4-х этажные дома, где каждому владельцу принадлежит квартира с отдельным входом и эксплуатируемой кровлей. Такие шедевры архитектурной мысли видели все, кто бывал за границей (например, в Болгарии или на Кипре, где такое жилье особенно популярно). Или хотя бы в ближнем Подмосковье, ведь, как мы видим, это всего лишь вариация таунхауса. Впрочем, от родства с американским доступным жильем тщательно открещивались. (Таунхаус, как и множество других американских трендов, появился на свет во время великой депрессии, благодаря стремлению сэкономить на стройматериалах за счет общих несущих стен для нескольких домов).

Всячески подчеркивалось, что мезонеты - дома для европейских аристократов и ведут родословную от настоящих дворцов. Впрочем, побудительные мотивы были те же, что и в Америке. Аристократы оказались вынуждены распродавать дворцы по частям, а себе смогли оставить только несколько комнат, создавая отдельный вход.

Те немногие предложения, которые появились на российском рынке под маркой мезонет, представляли собой своего рода модифицированный таунхаус. Перенесенный в центр города и более высокий. Впрочем, продаются такие замки плохо, и, по всей видимости, останутся на рынке только в виде некого курьеза. А ведь так все хорошо начиналось.

«Думаю, это связано с тем, что иметь отдельный вход в квартиру в многоквартирном доме, по большому счету незачем. Если людей чем-то привлекает подобный формат жилья, то скорее они выберут таунхаус, который дает больше возможностей для его обитателей. Мезонет - попытка компромисса между загородным и городским жильем, однако не такая удачная как таунхаус и вряд ли себя оправдывающая. Если позволите, я провел бы аналогию с всесезонными шинами, которые в полной мере не отвечают требованиям ни зимы, ни лета. Примеры мезонетов можно найти в реализованном комплексе «Ближняя дача». Так же известно о предложении в районе Арбата. Покупатель этого мезонета перевел его в нежилой фонд и использовал в коммерческих целях. Думаю, строительство таких квартир осталось в прошлом - предложения мезонетов в новых проектах мне не встречались», - говорит директор департамента элитной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ» Кайдо Каарма.

Дача «с видом на Кремль»

Более повезло классическим дачам, у которых давняя история. Сейчас в черте Москвы можно выделить такие коттеджные поселки, как «Палаты Муравьевых», «Поселок художников», «Чайка», «Покровские холмы», «Серебряный бор», «Остров фантазий», «Вишневый сад», «Сосновка», «Сосновка-II», «Коттеджный поселок Ы», «Северная слобода», «Северная слобода-2», «Посольская деревня» и т.д. Основная масса «московских дач» расположена именно на окраинах города из-за дефицита и высокой стоимости земельных ресурсов в центральной части Москвы. В таких районах, как Митино, Куркино, Бутово. Впрочем, последние относятся к городским домам чисто номинально и ничем фактически не отличаются от коттеджей в ближайшем Подмосковье. Спрос на дачи (или коттеджи если хотите) в центре особенно велик. Они по карману только людям с очень высоким достатком, и потому жить там особенно престижно. По настоящему хорошие предложения в этом сегменте можно пересчитать по пальцам. Прежде всего, это дачи в районе Серебряного бора - ставшие олицетворением супердорогого эксклюзивного жилья. Целевая аудитория таких дачных поселков - бизнесмены и чиновники высокого ранга. В ближайшее время спрос на городские дачи будет только расти, поскольку перспективы роста сегмента практически исчерпаны. «Из-за дефицита земли рентабельность малоэтажной застройки становится очень низкой, даже при высокой цене конечного продукта. Дома, которые выставляются сегодня, были построены давно и уверен, что сейчас бы эти места были отданы под многоэтажную застройку», - говорит Кайдо Каарма.

Мало того, что получить свои 6 соток в черте города практически невозможно, придется изрядно помучиться, если посчастливиться купить домик на вторичном рынке. Новые владельцы оказываются связаны по рукам и ногам различными нормативами, охраняющими памятники архитектуры, к которым относится большинство старых дач.

Личный особняк

Много общего у дач с особняками в центре города, которые еще более эксклюзивны. «Исторически многие старинные особняки в центре Москвы были жилыми и принадлежали представителям дворянского или купеческого сословий. После революции особняки были переведены в нежилой фонд, впоследствии там размещались разнообразные предприятия и организации. Сегодня, учитывая высокую рыночную стоимость особняков и их относительно небольшую площадь по сравнению с современными зданиями, случаи перевода их в жилой фонд являются единичными и касаются в основном обеспеченных покупателей», - считает Алла Ефремова.

Они редко появляются в открытой продаже. Поговаривают, что на них довольно значительная очередь. Впрочем, понять, где правда, а где риелторские байки, довольно сложно. Неоспоримо, что такие предложения на рынке есть. Особняки используются как в коммерческой, так и в жилой недвижимости. «Прецеденты, когда старинные особняки перестраивают под жилье существуют. В собственной базе компании Blackwood есть предложения по продаже жилых особняков в ЦАО», - рассказывает Елена Мамаева.

Близки старым особнякам и так называемые клубные дома, появляющиеся, когда группа лиц, как правило, партнеров по бизнесу, строит малоквартирный дом в соответствии со своими нуждами.

Башня на опушке

Совместить пасторальную идиллию и городской комфорт можно и другим способом. Пока одни покупатели разбивают огород в двух шагах от центра, другие присматривают многоквартирные дома загородом.

Пока объектов такого формата, по оценкам экспертов не много, не более 20. Такие загородные дома могут располагаться как на территории коттеджного поселка, так и объединяться в своеобразный мини-город.

Как отмечают риелторы, подобное жилье пользуется значительным спросом. Общепризнанные преимущества таких домов: благоприятная экологическая обстановка; невысокая цена за квартиру за счет небольшой площади (по сравнению с таун-хаусами и коттеджами), низкие эксплуатационные расходы (за счет центральных коммуникаций), меньшие затраты на охрану; развитая инфраструктура (в некоторых комплексах предлагаются даже полноценные гостиничные услуги).

Минусом всего поселка, где расположены такие дома, становятся неоднородность социальной среды (такой поселок вряд ли уже можно будет отнести к элитному классу), особенно в случае сдачи квартир в аренду.

«Что касается дорогих квартир по престижным направлениям, то сегмент скорее, находится в стадии своего формирования. Есть отдельные примеры таких домов в Жуковке и Новом Лапино. Если человек стремится жить за городом, то, скорее всего, он предпочтет отдельный дом, однако кому-то подходят компромиссы - загородная квартира. В Новом Лапино сложилась интересная ситуация, когда люди, живущие в домах по Рублевско-Успенскому направлению покупают квартиры для родственников или обслуживающего персонала», - говорит Кайдо Каарма.

Сегодня на рынке жилья представлено немало самых причудливых форматов жилья. Однако, как отмечают специалисты, говорить о бурном развитии этого сегмента не приходится. Уникальность такого предложения это и плюс, и уязвимое место. За счет редкости архива, за такое жилье можно получить огромные деньги. С другой стороны, круг покупателей, ценящих подобную оригинальность, ограничен. Если, например, даже десяток топ менеджеров, снимающих дачи в центре, сменят адрес, найти им замену будет не так просто.

Павел Чернышев

Квадрум. Журнал