Баснословные прибыли на рынке подмосковной недвижимости ушли в прошлое

Рынок подмосковной недвижимости сильнее дифференцирован, чем московский. Если с доходностью московской недвижимости все более менее ясно, то подмосковное жилье является во многом терра инкогнито для рискнувших инвестировать в него.

Единого индекса доходности подмосковного жилья как не было, так и нет. Разрозненные данные загородных девелоперов в данном случае не могут приниматься однозначно. Вследствие  этого  судить о состоянии дел в данной сфере можно на основании сопоставлений и сравнений с другими инвестиционными инструментами, ценами на рынке,  инфляцией и т.д.

Достоверно известно, что до кризиса 5-20% сделок на рынке загородной недвижимости Подмосковья приходилось на инвестиционные сделки. Об этом сообщает компания «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». При этом различные участники рынка  тогда свидетельствовали о  доходности жилья в размере 20-100% годовых.

Вполне естественно, что на фоне тогдашнего стремительного роста цен, вышеозначенные показатели выглядели вполне естественными. Однако  сейчас, после резкого спада цен и крайне неустойчивого финансового положения многих девелоперов, вложения в подмосковное жилье и землю выглядят не только крайне рискованными, но и не однозначными.

Так, с начала года средняя стоимость жилья в Подмосковье выросла лишь на 2.9%. При этом минувший август принес недвижимости и вовсе незначительное снижение цен в размере 0.1%. Соответствующие данные оглашает Национальная  ассоциация сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ). На фоне августовской инфляции в размере 0.6% и прогнозируемой годовой инфляции в размере 7-8% даже возможность сдачи жилья в аренду вряд ли добавит ему инвестиционную привлекательность. Ведь только рост инфляции более чем вдвое перекрывает рост цен в регионе.

В свою очередь земля подешевела в августе по сравнению с июлем на первичном и вторичном рынках на 0,47% и 0,58% соответственно. Соответствующая информация содержится в сообщении коммуникационной группы "Земер". Показатели августа 2010 года по стоимости сотки уступили прошлогодним 1,44% . Вторичный рынок менее позитивен - стоимость сотки на 4,39% ниже по отношению к прошлому году. Незначительный рост цен был отмечен лишь на Новорижском направлении. Однако это не может изменить в целом нисходящий ценовой  тренд.

Не только подмосковная, но даже московская недвижимость не значатся в числе лидеров инвестиционной привлекательности.  Об этом свидетельствуют и данные  Центра макроэкономических исследований и стратегических разработок (ЦМЭИ) группы компаний БДО в России. Организация отмечает, что в последнее время доходность существенно выше инфляции показывают только отдельные открытые ПИФы и ОМС в золоте.  Причем лидерами по данному показателю являются открытые ПИФы акций и ОПИФы смешанных инвестиций. В августе данные инвестиционные инструменты принесли 18,24% и  8,42% дохода. В то время как  московская недвижимость смогла дать не более 1,95% реальной рублевой доходности. За год ее доходность составила 5,29%.

К низкой доходности подмосковной недвижимости добавляется ряд негативных факторов вызванных как кризисом, так и самой российской действительностью. На фоне текущих макроэкономических показателей отсутствует уверенность в прежних высоких темпах роста стоимости жилья. Помимо этого последнее и так стоит  чрезвычайно дорого для большинства россиян, что крайне ограничивает круг потенциальных инвесторов. Те же, кто готов инвестировать в жилье скорее предпочтут сделать это за рубежом, где цены ниже, недвижимость лучше, а рынок прозрачнее и прогнозируемее. Планируемое введение налога на недвижимость так же будет содействовать снижению инвестиционной привлекательности.

Доходность недвижимости существенно подтачивает и инфляция. Согласно проекту Основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики на 2011 год и период 2012-2013 годов инфляция будет составлять в стране в 2011 году 6-7%, в 2012 году -  5-6%, в 2013 году - до 4,5-5,5%.  Что бы перекрыть данные показатели и  принести прибыль большую, чем приносят сейчас лидеры инвестиционной привлекательности недвижимость должна дорожать хотя бы на 25% в год. А столь высокий показатель является пока что не достижимым для рынка.

Вместе с тем возможности достойного заработка в Подмосковье все-таки есть. В данном случае дьявол кроется в деталях. Прежде всего, речь идет о приобретении участков без подряда размером в 10-15 соток вблизи Москвы. Несмотря на унылые ценовые тренды на рынке земли,  участки без подряда с качественной локацией могут существенно прибавить в цене за счет  прокладки к поселку коммуникаций и дорог. Пример  отдельных подмосковных поселков свидетельствует о том, что рост цен в данном случае может составить около 35%.

Привлекательность данных инвестиций усиливает низкая стоимость входа на рынок. По данным компании «Инком» средняя стоимость качественного участка без подряда составляет в ближнем Подмосковье около 5 млн. рублей. Вместе с тем на рынке достаточно много ликвидных предложений в пределах 2-3 млн. рублей. К тому же простая перепродажа земли требует от инвестора меньших знаний, чем покупка в инвестиционных целях недвижимости или осуществление с этой же целью строительства жилья.

Специалисты советуют для заключения выгодной сделки выбрать хорошо раскрученный поселок, обладающий хорошей локацией и находящийся на ранних стадиях развития. При этом финансовая устойчивость девелопера проекта должны быть беспорной. Заключение сделки необходимо доверить проверенной риэлторской компании, уделив при этом максимальное внимание юридической чистоте контракта. Конечно, даже при этом остается возможность приостановки проекта и прекращения прокладки коммуникаций. Однако размер предполагаемой краткосрочной прибыли вполне покрывает имеющиеся риски.

Еще одним способом заработка на подмосковной недвижимости в период кризиса является самостоятельное строительство жилья на приобретенном участке земли. Данный процесс более труден и рискован чем перепродажа земельных участков. Помимо этого прибыль от него может возникнуть разве что в среднесрочной и дальнесрочной перспективе. Однако доход по сравнению с перепродажей земли может быть в два раза большим. При строительстве от инвестора требуется знание не только данного вида работ, но и умение хорошо разбираться в покупательских предпочтениях на рынке загородной архитектуры. Последние меняются столь часто, что реализуемый проект может просто не успеть за ними. Чтобы избежать этого специалисты советуют выводить на продажу дома площадью до 250 кв. метров  без чистовой отделки, прибыль в данном случае могут обеспечить не общие рыночные тренды, а вполне оправданная прибавочная стоимость. А это в текущей ситуации более надежно, чем надежда на новый бум цен.

Резюмируя вышеизложенное,  стоит отметить, что баснословные прибыли на рынке подмосковной недвижимости ушли в прошлое. Связанно это, прежде всего с уничтожением кризисом спекулятивного характера рынка столичного жилья. Именно спекуляциями обосновывались высокие прибыли 2004-2008 годов. В настоящий момент получать столь высокий «подъем» могут лишь авантюристы одиночки, но не сплоченные слои инвесторов. Последние, реализовав  отличные возможности заработка в 2005-2008 году,  теперь вернутся на подмосковный рынок не скоро. Сама же недвижимость по факту оздоровления рынка окончательно превратится в долгосрочный инвестиционный инструмент.