Традиционно архитектура ассоциируется в массовом сознании с определенной элитарностью, доступной избранным: часто в это понятие вкладывают только красивый фасад или колонны на входе в дом. Что ждать от современных архитектурных решений покупателям недвижимости в разных сегментах недвижимости и особенно – в эконом-классе, обсуждали ведущие архитекторы, девелоперы и консультанты в рамках дискуссии «Архитектура – удел богатых? «Да» и «нет». Мнения профессионалов». Мероприятие состоялось в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в сентябре 2015 г. Организатор - Институт Современной Урбанистики совместно с ORDO Group.
Затруднительный выбор
Исполнительный директор Sezar Group Гасан Архулаев убеждён: сегодня цена и только цена определяет интересы покупателя. Бюджет покупки подвинул такие важные параметры, как удобное месторасположение и продуманная концепция во всех сегментах жилой недвижимости. Данный факт необязательно подстёгивает выбирать самое дешёвое предложение, а порой даёт возможность найти за те же деньги лучшее качество. Сейчас для этого существуют все возможности, ведь рынок насыщен и готов предложить великое разнообразие проектов. Более того, объем построенного жилья в разы превышает спрос при общем снижении платежеспособности населения и увеличении срока принятия решения о приобретении квартиры покупателем.
«В этом году случилось так, что цена за кв.м в элитном сегменте на старте продаж ниже, чем в кирпичных домах эконом-класса, построенных 10-15 лет. В некотором смысле, это может поставить в затруднительное положение как инвесторов, так и тех, кто покупает квартиру для проживания», - обращает внимание на своеобразность момента руководитель отдела городской недвижимости холдинга ORDO Group Ольга Тараканова.
Как архитектурные решения влияют на качество жилья
«В элитной недвижимости за последние 2-3 года архитектурные решения претерпели серьезную эволюцию и показали интенсивное движение в сторону качественных западных примеров», - рассказывает Ольга Тараканова, говоря о повышении спроса на небольшие студии, квартиры с отделкой, грамотные планировки (когда в небольшом количестве метров умещается максимальный функционал), важности достаточного количества и правильного расположения гардеробных и санузлов. «Все еще актуальны высокие потолки. Это, наверное, единственное, что отличает наш российский/московский подход к выбору квартиры здесь и за рубежом. Там покупатели довольны, если высота потолка хотя бы 2,5 м, а в Москве уже 3 - 3,10 воспринимается как оскорбление», - делится Ольга Тараканова.
Важным является и курс на оптимизацию эргономики квартир, так же характерный для западного рынка. «Подобное проектирование позволяет задействовать максимальный коммерческий потенциал площадки с точки зрения выхода площадей», - рассказывает Тараканова. Примерами могут служить ЖК «Баркли Резиденс» и ЖК «Резиденция на Всеволожском», в которой предусмотрены достаточно крупные комнаты (от 18 до 25 кв.м.), при каждой спальной – санузел, высота потолка – примерно 3,4 м., на последнем этаже – 3,8 м.
Бизнес-класс традиционно насыщен добротными элементами архитектуры, однако и здесь качество объекта может быть существенно выше: оригинальные фасады и входные группы могут и должны притягивать взгляды. Высотность здания или группы зданий в пределах одного ЖК может быть разной, чтобы обеспечить красоту и изящность силуэта даже при общей монументальности. По словам руководителя архитектурной мастерской «Мезонпроект» Ильи Машкова, данные параметры учтены при строительстве ЖК «Донской Олимп». Полностью остекленные застройщиком лоджии предохраняют здание от дальнейшего «переостекления» его жителями, а значит, такое решение не только экономит время на ремонт, но и, что важно, сохраняет общий вид фасада. Солидная отделка вестибюля также добавляет баллов: в частности, Машков упоминает в качестве примера ЖК «Дом на Рогожском»: «Просторный вестибюль оформлен как фойе пятизвездочного отеля: например, стойка консьержа выполнена из благородного белёного дуба, сохранившего свою текстуру, с эффектом лёгкой седины. Этот же материал использован на буазери в лифтовом и зеркальном холлах дома».
Также архитектор обращает внимание на удобные планировки квартир, где непременно должны быть предусмотрены, например, «грязные зоны» - важно, чтобы через них не проходили пути в постоянно используемые помещения: санузлы, комнаты, кухню. Повышенное внимание - к комфорту хранения вещей: гардеробные должны быть порядка 1,5 м в глубину. Кроме того, в квартирографии важной особенностью является наличие в доме «квартир-трансформеров», что означает возможность объединения нескольких квартир на одном этаже. «Для покупателей такая опция является востребованной», - утверждает партнёр девелоперской компании «Химки-Групп» Дмитрий Котровский, рассказывая о семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск».
Комфорт-класс Москвы на сегодняшний день демонстрирует высокую степень любви и уважения к архитектуре – чего стоит один только «ЗИЛАРТ» с его визуальным разнообразием, в один голос привели пример эксперты. «Очень удачные планировки», - хвалит квартирографию лота №4 Гасан Архулаев. Наличие продуманных решений, к которым можно отнести так называемые «грязные зоны» при входе, санузлы (от 2, 3 до 7 кв.м) с окнами, гардеробные (от 2,5 до 5 кв.м), планировка кухни, предусматривающая размер 12-16 кв.м. либо 22-24 кв.м., а также наличие эркера, действительно, выделяет объект среди аналогичных предложений. Размеры квартир в 4-м лоте «ЗИЛАРТ» колеблются в пределах от 40 до 50 кв.м., двухкомнатные - от 65 до 72 кв.м., трехкомнатные – до 100 кв.м. Подземный паркинг и развитые общественные пространства – факторы, способные оказать существенное влияние на желание покупателя приобрести жильё, считает Илья Машков.
Самый обеднённый архитектурой сегмент – это эконом-класс, однако и здесь движение в сторону удобства и качества возможно и даже реализовано в ряде проектов. Альтернативой массивным типовым «панелькам» являются малоэтажные комплексы с их пониженной плотностью застройки, разной высотностью зданий и креативными яркими фасадами, компактными планировками квартир и «минимизированными» коридорами, считает архитектор. Необходимым условием всегда является наличие инфраструктуры: детских садов, школ, благоустроенных площадок – это относится к планированию территории, что тоже «зона ответственности» не только девелопера, но и архитектора. Пожертвовать в эконом-классе, скорее всего, придётся транспортной доступностью – но это уже внеархитектурный параметр.
Подобные эконом-решения есть в загородном жилом комплексе «Остров Эрин» (Новая Москва), где можно вселиться в квартиру в малоэтажном доме, приобрести уже готовый индивидуальный вместе с участком земли или же - просто купить землю и строить самостоятельно. Готовые дома стилизованы под ирландский стиль. Из собственной инфраструктуры предусмотрен необходимый минимум - детский центр, мини-маркет, аптека с кабинетом врача, кафе-ресторан, фитнес-зал, химчистка и автомойка. А вот в школу детям нужно будет ходить в соседний Троицк, до которого 3,5 км.
Ещё один пример - малоэтажный комплекс «ЗаМитино», выполненный в классическом английском стиле. Территория огорожена, в архитектурной концепции заложен принцип благоустроенного «двора без машин». Квартиры от 31,7 кв.м с отделкой и без неё.
Вызовы времени
Впрочем, несмотря на всю очевидность возможностей качественной архитектуры, консультанты жалуются на ряд крупных компаний-девелоперов, которые экономят на проектных решениях, рискуя в дальнейшем столкнуться с неликвидностью своих объектов: прямо сейчас или в ближайшей перспективе.
Алексей Трещёв возмущается безграмотными решениями, обвиняя как девелоперов, так и архитекторов в том, что они «порой забывают, кто их главный заказчик». «Западный подход, даже если он очень творческий и предполагает полную свободу для реализации каких-то оригинальных нестандартных идей авторов проекта, обладает коммерческой целесообразностью и рациональным подходом, которые по важности ничуть не меньше идейного замысла. У нас, к сожалению, до сих пор часто все наоборот», - сетует Ольга Тараканова, рассказывая о сложностях, которые до сих пор существуют даже в элитном сегменте.
В то же время, Гасан Архулаев настаивает на том, что как раз-таки девелоперы деньги считают и бывают очень внимательны к планированию территорий и квартирографии. «Задача девелопера – определить потребности покупателя и создать качественный продукт, который будет востребован рынком, комфортен для проживания и разумен по цене», – комментирует директор по развитию холдинга RD Group Дмитрий Летов, видя успех проекта в слаженной работе архитектора и девелопера. Баланс в соблюдении коммерческого интереса и создании конкурентоспособного продукта найти непросто, но без учета второго продажа недвижимости встаёт под угрозу, и осознание данного факта всё же есть в умах многих застройщиков, пусть и не всех.
К «плохим» примерам присутствующие отнесли, например, возведение объектов эконом-класса с 8 однокомнатными квартирами на этаже и 1 лифтом. Ещё худший вариант – если площадь самой квартиры небольшая: одно дело – студенту «смириться» с крошечной студией, расположенной рядом с вузом в центре города, а совсем другое –семье с 2 детьми выплачивать ипотеку за некомфортную малогабаритку. Для будущего жителя проживание в такой квартире означает огромные трудности в пользовании лифтом, особенно негативно влияющее на передвижение «маломобильных» групп населения и мамочек с колясками. Это требующие постоянного ремонта места общего пользования, грязные неуютные дворы и – как следствие - угроза общей социальной напряжённости.
«Зачем строить столько «однушек»?», «Это же настоящие гетто!» - звучали вопросы и комментарии присутствующих в зале. Впрочем, ответы на них тоже нашлись, поскольку, как говорится, для каждого товара есть свой покупатель: «однушки» могут пригодиться при разводе, а может, кто-то пожелает приобрести хоть что-то своим детям. Другой вопрос состоит в том, останется ли подобное здание востребованным через 15 лет?
Неоднозначные итоги
Выводы дискуссии оказались довольно разноречивыми, рождая ещё больше вопросов и подталкивая будущих покупателей внимательнее присмотреться к архитектурным решениям, которые предлагает выбираемый ими объект.
Дмитрий Летов твёрд в своей позиции: качественная архитектура возможна во всех сегментах, вне зависимости от цены, которую платит за жильё конечный потребитель. «На сегодняшний день стоимость работы архитектора составляет меньше 0,02% от себестоимости проекта – это мизер», - делится подсчётами партнёр девелоперской компании Химки-Групп Дмитрий Котровский. Однако он уточняет, что в эту цифру не входит стоимость строительных материалов, играющая важную роль в экономике проекта – согласно мнению присутствующих экспертов, она-то как раз может повлиять на конечную цифру и увеличить бюджет на сумму порядка 6%. К сожалению, рынок строительных материалов в России и действующее законодательство, действительно, пока ещё не готовы к качественному скачку в отрасли, о чём в своём недавнем интервью РБК говорил и главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
