Антикризисные метры

Подмосковные девелоперы загородной недвижимости уже ощутили на себе первые симптомы кризиса. Многие из них понимают, что дальше будет только хуже. Но финансовый кризис – это не конец света. По крайней мере, если суметь правильно к нему подготовиться. Те застройщики, которые окажутся наиболее поворотливыми, сумеют не только остаться на плаву, но и усилить свои позиции. Именно поэтому мы решили спросить у ключевых девелоперов загородной недвижимости и брокеров, как они готовятся к тяжелым временам и какие меры готовы предпринять. Их опыт может оказаться полезным и для всех остальных.

ЕВГЕНИЙ РОДИОНОВ, генеральный директор RODEX GROUP

Как ваша компания подготовилась к финансовому кризису?
К сложной ситуации на рынке мы подготовились заблаговременно: создали стабилизационные резервы, подписали с финансовыми партнерами договоры на случай самых сложных периодов в развитии рынка. У нас есть стабильная поддержка со стороны целого ряда крупных банков.

Не опасаетесь, что дальше будет только хуже, и даже ваши банки-партнеры приостановят финансирование проектов?
Я считаю, что пиковая точка кризиса, именно на рынке загородной недвижимости, уже пройдена. Сейчас определенные меры принимает и государство. Российское правительство вливает деньги в систему: средства получил Сбербанк, Газпромбанк и они уже готовы инвестировать в проекты, в том числе и на рынке загородной недвижимости.

Не придется ли вам или другим девелоперам замораживать проекты и останавливать стройки?
На сегодняшний день мы наблюдаем некоторое снижение уровня продаж в Подмосковье, зато количество проданных домостроений в регионах только растет. При этом у нас достаточно ресурсов, чтобы выполнить обязательства перед клиентами. Подчеркну, что все сроки по реализации всех проектов будут выполнены.
Мы выбрали верную стратегию развития компании, диверсифицируя бизнес по регионам. Мы работаем в разных городах: Санкт-Петербурге, Самаре, Перми и других, где продажи сейчас только растут.
Наша состоятельность подтверждается еще и тем, что на фоне замораживания рынка, мы открываем новые проекты. Примером может послужить официальное открытие проекта на 316 домов в Перми. Сейчас, успешная работа в регионах является, своего рода, гарантией нашего стабильного развития. Перераспределяя финансовые потоки, RODEX GROUP поддержит все проекты, не прибегая к большим объемам финансирования из внешних ресурсов.

***
СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, член правления, руководитель департамента продаж холдинга «Сапсан»

Ощутили ли вы влияние мирового финансового кризиса на себе и как вы к нему готовитесь?
Каждая компания, в принципе, должна быть готова к любым событиям на рынке, в том числе и к негативным. Что же касается нашего холдинга, то ощутимых проблем от кризиса мы не почувствовали. На это есть две причины. Во-первых, не так страшен кризис, как о нем говорят, во-вторых, средства, используемые нашей компанией в большинстве своем не кредитные. Жизнь «Сапсана» представляет собой полный цикл, и все направления деятельности находятся внутри холдинга: управление, производство, строительство, отделка, реализация, обслуживание, реклама. Поэтому, по большому счету, мы мало зависим от внешних обстоятельств, а при необходимости можем перераспределять денежные потоки, направляя их на первоочередные задачи. К тому же, мы уже 17 лет строим поселки, а клиенты верят нам и рассматривают наши дома как хорошее вложение и сохранение денег в условиях кризиса.

Не планируете ли вы замораживать проекты или приостанавливать строительство до конца кризиса?
Мы не собираемся замораживать ни одного нашего проекта, более того, совсем недавно мы вышли на рынок с новым поселком, продажи которого уже начались.

***
СЕРГЕЙ БОЗРИКОВ, заместитель генерального директора компании Amdex Group

Как отразился финансовый кризис на вашей компании и какие действия вы предпринимали, чтобы нивелировать его последствия?
Мы молодая компания, и наш инвестиционный портфель относительно невелик. Сегодня в сегменте загородной недвижимости в инвестиционном портфеле компании всего два проекта. Они находятся в разной стадии развития: первый проект готов на 50% и мы планируем ввести его в эксплуатацию летом следующего года, а второй – пока на начальной стадии. И в том, и в другом случае до сих пор финансирование проектов осуществлялось за счет собственных средств, поэтому компания не имеет ни краткосрочных, ни долгосрочных внешних заимствований по этим проектам загородной недвижимости, а, следовательно, и обязательств по таким кредитам.
Специально к финансовому кризису компания не готовилась, однако, понимая сложность ситуации, не форсировала развитие проектов, которые еще не вышли «из бумаги». Был разработан план действий по бизнес-стратегии компании в условиях разрастающегося кризиса. Никаких мер по сокращению штатов, уменьшению размеров фонда оплаты труда, «замораживанию» проектов нами не планируется. Не идет речи и о серьезной реструктуризации портфеля.

Не ощущаете ли вы дефицита ликвидности и недостатка средств, необходимых для завершения начатых проектов? Не приведет ли это к появлению у вашей компании задолженности перед поставщиками и партнерами?
Как и все девелоперские компании, мы испытываем некоторый недостаток ликвидности, но ощутили мы его лишь в последнее время, да и то лишь потому, что один известный крупный банк не предоставляет нам кредитные средства в рамках подписанных соглашений. Это повлекло за собой корректировку графика реализации проекта, увеличение сроков его реализации, дополнительные меры по консолидации собственного капитала. При этом имеющийся внутренний краткосрочный долг не является критичным для компании и при необходимости будет пролонгирован.
Мы готовы предложить нашим подрядчикам долевое участие в наших проектах, а так же выставляем на продажу права на земельный участок 10 га промышленного назначения в районе аэропорта Шереметьево, так же мы продолжаем переговоры с некоторыми банками о получении кредитов. Группа по-прежнему заинтересована в получении внешнего финансирования, понятно, что это позволит нам активнее развивать другие наши проекты.
В сентябре текущего года было объявлено о начале продаж в первом проекте. До конца года мы надеемся осуществить несколько первых продаж. Возможно, потенциальным приобретателям будет предложен небольшой дисконт. Несмотря на кризис ликвидности, интерес у покупателя к качественным проектам сохранился.

***
ЮРИЙ СИНЯЕВ, директор по маркетингу группы компаний «Конти»

Какие действия и шаги предприняла ваша компания, чтобы нивелировать для себя последствия финансового кризиса?
Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать внезапной. К примеру, группа компаний «Конти» разработала антикризисную программу, правда, под все проекты компании, еще в конце прошлого года. На сегодняшний день мы реализуем один загородный проект – поселок лэйнхаусов. Еще до кризиса мы успели выполнить все основные работы, которые влияют на динамику проекта: построили дома, приступили к проведению фасадных работ, монтажу оконных блоков и возведению кровель. Безусловно, замораживать проект мы не будем.
Кроме того, задолго до кризиса мы диверсифицировали свой бизнес. Но главным этапом в нашем развитии стало создание новой мощной системы управления, ведь помимо внешних факторов торможения развития компаний (кризис на рынке недвижимости, уменьшение платежеспособного спроса) существуют и внутренние. Основным внутренним фактором может стать отсутствие во многих строительных корпорациях сбалансированной системы планирования и отбора инвестиционных проектов. При отсутствии налаженной системы, компания может рассредоточить деньги на несколько проектов, а в результате не получить положительного результата ни по одному из них, так как в определенный момент денег может просто не хватить на их дальнейшую реализацию.

Какие проекты и почему меньше всего пострадают от кризиса?
Следует отметить, что качественным ликвидным проектам на загородном рынке недвижимости кризис не угрожает. Более того, весной ожидается повышение спроса на загородные объекты. На сегодняшний день уже известно, что после обвала российского фондового рынка, с него было выведено от $40 до $70 млрд. Предполагаем, что значительная часть данных средств может быть направлена именно на загородный рынок, в 2009 году возможен рост крупных инвестиционных приобретений в данном сегменте.

***
ПАВЕЛ ТРЕЙВАС, директор департамента реализации Villagio Estate

Какие действия ваша компания предпринимает для выхода из финансового кризиса?
Компания Villagio Estate не исключала возможности ухудшения рыночной ситуации, поэтому в последние годы старались избегать банковского финансирования. Компания во многом оперировала собственными оборотными средствами, в том числе средствами, вырученными от продажи инвестиционных проектов. В течение последних лет компания накопила определенный финансовый запас, который в условиях невозможности получения кредитных средств является уникальным конкурентным преимуществом. Этот резерв позволяет продолжать строительство загородных поселков практически без отклонения от запланированных сроков.
На сегодняшний день Villagio Estate не имеет краткосрочных кредитов, требующих срочного погашения. Обязательства компании наступят только в конце следующего 2009 года, и будут составлять не более 20-25% от общей суммы кредита.

Наблюдаете ли вы снижение спроса на загородную недвижимость?
В условиях сложившейся на рынке ситуации вполне логичен некоторый спад покупательской активности. Для дополнительного привлечения клиентов Villagio Estate предлагает новые выгодные условия приобретения загородного дома, например, составляются специальные предложения, разрабатывается особая система скидок при стопроцентном взносе, продлевается срок рассрочки платежа.

***
ВЛАДИМИР ЯХОНТОВ, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость»

Какие действия планирует предпринимать ваша компания для предотвращения последствий финансового кризиса?
«Подготовкой» к кризису в компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» можно считать то, что за 3 квартала текущего года в компании накоплена большая доля прибыли, которая является своего рода «подушкой безопасности». Чтобы пережить финансовый кризис, мы будем осуществлять эффективное управление издержками.
Антикризисные меры, в основном, связаны с тем, что большинство застройщиков повысили комиссионные риэлторов. При этом мы прогнозируем, что выручка останется на том же уровне, что и до кризиса. В рамках нашей риэлторской деятельности мы договариваемся с застройщиками о специальных условиях приобретения объектов для наших клиентов. За счет того, что для застройщиков мы являемся «оптовиками», т. е. предлагаем большее количество клиентов, нежели другие компании, они идут на различные преференции для наших клиентов. Это делает нашу компанию более привлекательной в глазах потребителя. Зачастую у покупателя есть средства, но он не может решиться на покупку, для этого мы предоставляем специальные условия, в виде скидок, рассрочки, удобной системы платежей и т.д.

Планируете ли вы замораживать некоторые проекты?
Замораживать проекты мы, ни в коем случае, не планируем. Более того, сейчас подходящее время для покупки проектов, и мы активно ищем на рынке интересные предложения по демпинговой цене. Пройдет определенное время, и мы будем успешно их продавать.

***
Что ж, даже этих ответов достаточно, чтобы понять, что девелоперы загородной недвижимости так или иначе подготовились к кризису. Но в случае ухудшения ситуации этих мер может оказаться недостаточно. Что же советуют застройщикам консультанты, которые видят рынок сверху и могут абстрагироваться от конкретных проектов и прописать девелоперам наиболее эффективные лекарства?
 

ГЕОРГИЙ ДЗАГУРОВ, генеральный директор Penny Lane Realty

На дворе финансовый кризис. Как девелоперам загородной недвижимости наиболее эффективно его преодолеть?
Далекие от завершения проекты имеет смысл консервировать, если нет уверенности в финансировании проекта или высоких темпах реализации. Уже сегодня имеет смысл внимательно посмотреть, насколько рынок будет наполнен предложениями в данном сегменте к тому моменту, когда проект «выйдет в люди», то есть будет представлять интерес не для инвесторов, а для конечных пользователей. Ряд проектов уже заморожен девелоперами, некоторые – рекомендуем законсервировать мы, редкие – рекомендуем самым активным образом продвигать к стадии завершения.

Существует ли риск того, что часть девелоперов может не пережить текущий кризис?
Я бы не стал давать прогноз по разорению загородных девелоперов, но сокращение их аппетитов и затягивание ремешков уже имеет место. Покупка загородного дома, если мы не имеем в виду таунхаус в самом ближайшем Подмосковье, является вторичной после приобретения квартиры в Москве. Именно по этой причине за городом мы зафиксировали целый ряд сорванных сделок, в то время как в городе такие случаи в нашей практике (на элитном сегменте) пока единичны. Следует отметить, что за городом интерес к новым проектам (которым до завершения еще два-четыре года) упал радикально, тогда как спрос на загородные дома для целей собственного проживания сократился, что вызвано во многом паникой покупателя, ожиданием чудес, а зачастую – просто отсутствием в настоящий момент времени или денег на выбор дома.

***
МАРИЯ ЛИТИНЕЦКАЯ, исполнительный директор компании Blackwood

Каким образом может повлиять на бизнес девелоперов загородной недвижимости начавшийся финансовый кризис?
Финансовый кризис, подобный настоящему, имеет влияние на девелоперов по двум основным причинам. Во-первых, практически все девелоперские компании привлекают заемные средства для финансирования своих проектов. Во-вторых, потребитель загородной недвижимости специфичен: большая часть покупателей приобретает загородное жилье на свои средства, и лишь небольшая часть использует ипотеку. В силу этих причин спрос на загородную недвижимость упадет не благодаря тому, что банки ужесточают условия по выдаваемым и выданным кредитам, а благодаря психологическим причинам. Потребитель предпочтет отложить покупку, так как будет ожидать приостановления реализации проекта загородной недвижимости, либо его закрытия.

И как в такой ситуации вести себя застройщикам?
Ограничение возможности привлечения заемных средств приводит к тому, что компания сворачивает те, проекты, которые пока приносят только расходы – проекты, готовые к выходу на строительную площадку, и переносит финансовый акцент на текущие проекты, которые практически завершены, так как они в состоянии обеспечить финансовый поток. Для того чтобы стимулировать продажи, целесообразно снижение цен. Компании также могут выставить на продажу часть своих активов, например, земельные участки, хотя необходимо учитывать падение цен на данный вид актива во время кризиса, которое может по отдельным проектам составить, до 50-70%. Компании также могут прибегнуть к такому способу, как соинвестирование, для того, чтобы сохранить свои проекты и иметь возможность развиваться дальше.

***
ИРИНА МОГИЛАТОВА, генеральный директор компании TWEED

Какую стратегию и модель поведения вы бы рекомендовали выбрать девелоперам загородной недвижимости в условиях кризиса?
Прежде всего, девелоперам необходимо наладить хорошие отношения с риелторами и повысить им процентную ставку по своим объектам. Т.к. самостоятельно продать объекты застройщики в настоящих условиях не смогут.
Во-вторых, им необходимо, если есть несколько объектов, сосредоточить свои усилия и инвестиции в проекты, которые находятся в более авангардной стадии строительства, чтобы достроить уже начатые, т.к. это будет их гарантией.
В-третьих, не стоит гнаться за длинным рублем и не выставлять на рынок проекты на начальной стадии, т.к. это будет подрывать их имидж. Также не стоит выставлять данные проекты по инвестиционным ценам, скрывая реальные сроки освоения территории и окончания строительства, т.к. сейчас никто не поверит, что в чистом поле через два года будет город-сад.
В-четвертых, проанализировать концепции поселков на их ликвидность. Может быть, сегодня, как никогда, необходимо внимательно работать над конкурентными преимуществами объектов относительно аналогов.

Будет ли падать спрос на загородную недвижимость?
На самом деле, покупателей не стало меньше, они есть, просто сейчас они более избирательно подходят к приобретению, им надо больше, чем раньше, лучше, чем раньше, и девелоперам придется под них подстраиваться, если они хотят выжить.

***
АНДРЕЙ УФИМЦЕВ, директор по продажам АН «Новое Качество»

Как сказался мировой кризис на девелоперах загородной недвижимости?
В первую очередь сегодня девелоперы меняют концепцию проектов. «Бумажные» без сомнения «замораживаются», при большой уверенности в ликвидности проекта претерпевают ряд изменений в соответствии с тенденциями рынка. Например, некогда бывший поселок бизнес-класс подвергают межеванию, и часть менее «элитной» земли продают без подряда. А собственными средствами  осваивают лишь малую часть земли с наличием, скажем, леса или водоема, что делает ее более дорогой, а соответственно и более ликвидной.
Однако это не самый лучший выход из кризисной ситуации. Земля всегда была и остается самым неликвидным товаром, т.е. проданы данные участки могут быть лишь в последнюю очередь, а не в первую. Рынок загородной недвижимости в значительной степени переоценен, в 50% случаев от общего числа предложений. Очевидно, что необходимость корректировки цен в сторону понижения назрела уже давно – задолго до кризиса.

Как же девелоперам бороться с кризисными последствиями?
Первый шаг к выходу из кризиса – это оптимизация постоянных расходов на содержание отдела продаж и финансовх условий контрактов по привлечению инвестиций  и изменение маркетинговой политики по продвижению проекта на рынке.  Один из способов сокращения постоянных затрат – привлечение на управление продажами и реализацию внешних консультантов. Как вариант, чтобы сократить расходы компании на зарплату сотрудникам, можно привлечь на объекты менеджеров по продажам со стороны. Компания «Новое Качество» оказывает подобные услуги своим клиентам. Нужно учитывать тот факт, что кризис в первую очередь ударил по банкам, а значит многие из них либо сократили количество выдаваемых кредитов, либо подняли процентные ставки. Соответственно число клиентов, которые могут себе позволить приобрести землю или загородный дом резко сократилось. Снижение цен на объекты позволит девелоперам свести уровень убытка к нулю, а при удачно составленной финансовой схеме даже принесет некоторую прибыль.

Стоит ли ожидать передела рынка загородного девелопмента?
Безусловно, в рамках случившегося кризиса произойдет передел собственности. Поменяются игроки рынка, в продажах останутся профессионалы, в девелопмент придут непрофессионалы – сырьевые компании, которые успеют отхватить то, что плохо лежит. Бесспорно, часть компаний уйдет с рынка недвижимости.

***
ИВАН ШУЛЬКОВ, директор департамента инвестиционного консалтинга АН «Усадьба»

Какими путями девелоперы загородной недвижимости могут сокращать издержки в условиях кризиса?
Многие девелоперские компании начали сокращения персонала, как способ снизить текущие издержки. В условиях нехватки финансирования текущие проекты будут строиться медленнее или не строиться вообще, а сроки строительства переноситься. Новых проектов на рынке будут единицы.
Девелоперам необходимо возвращать или рефинансировать долги, вести строительство и нести затраты по поддержанию хозяйственной деятельности. Чтобы остаться наплаву необходимо генерировать денежные потоки, в ситуации, когда покупатели ушли с рынка, это сделать непросто.
Многие вынуждены снижать цены для покупателей – открыто (с изменением в прайс-листах) или скрыто – в виде скидок на отдельные объекты (до 10%). Некоторые же девелоперы предлагают доли в проектах, кто-то продает проекты целиком, предлагает скидки для вхождения в проекты инвесторов.

Появятся ли на рынке проекты-долгострои?
Новые проекты, находившиеся на проектной стадии, безусловно, не будут запускаться до стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей. Проекты, маркетинговая стратегия которых предполагала выход на рынок на определенной стадии готовности, которые строились, но не были выведены на рынок, будут заморожены до того же момента. Основная часть проектов, находившихся на рынке на стадии строительства, будут строиться медленнее, а сроки сдачи – переноситься.
Некоторые коттеджные поселки могут поменять формат продаж с домовладений (конкретный проект дома привязан к конкретному участку и возводится застройщиком вне зависимости от того продан данный объект или нет) на участки с подрядом или участки без подряда (примеры уже есть). Данный подход заметно замедлит развитие проекта в целом, поскольку будет зависеть от темпов продаж и грозит превратить такие проекты в долгострой.

Есть ли риск разорения девелоперов?
До нового года покупательская активность на рынке будет находиться на одном из самых минимальных уровнях за последние несколько лет, несмотря на то, что осень традиционно является на загородном рынке периодом оживления. Вряд ли стоит ожидать оживления покупательской активности до весны 2009 года. Таким образом, покупатели вернуться на рынок в лучшем случае к весне 2009 г. Из-за чего до весны доживут не все девелоперы, помочь сможет лишь стабилизация ситуации в финансовой сфере и возобновление кредитования застройщиков.

***
Таким образом, в текущей ситуации будущий успех девелопера зависит от его умения принимать быстрые и правильные решения. Самые подвижные и грамотные смогут удержаться на рынке, а вот остальным придется уступить этот сладкий рынок другим.

Автор: Антон Белых