6 факторов, влияющих на рынок аренды

По мнению экспертов, одновременно на рынок аренды оказывают серьезное влияние сразу несколько факторов. Причем некоторые из них толкают рынок вверх, другие же – вниз. Из-за чего баланс спроса и предложения, а также стоимость аренды колеблется, как маятник. Особенно хорошо это видно на рынке аренды Санкт-Петербурга.

Отметим, что рынок аренды в Питере возник очень давно. Собственно говоря, в начале XX века Петербург застраивался в основном как город доходных домов. Жильцы в подавляющем большинстве были простыми арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Накануне революции лишь 4% горожан (высших государственных служащих империи) имели недвижимую собственность в городе. Что же касается факторов повышения и снижения цен аренды сегодня, то эксперты насчитывают их шесть. 

Фактор первый: сезонность

Один из всплесков спроса традиционно приходится на сентябрь, когда начинается деловой сезон и новый учебный год, а сотрудники фирм, командировочные и студенты ищут краткосрочную или долгосрочную крышу над головой: «К сентябрю ценники вырастают на 30%», — констатирует Марина Приказчикова, руководитель отела аренды квартир компании «Итака». Постепенно к зиме спрос на съемное жилье снижается, а в дни празднования Нового года переживает новый взлет, а следовательно — повышение цен на аренду. «Перед Новым годом, как всегда, был ажиотаж, — рассказывает Инга Сорокина, менеджер отдела аренды квартир агентства «Невский Проспект». — С 26 декабря цены сильно выросли, особенно на посуточную аренду – с $40-50 за 1-квартиру в сутки до $80-90». После Нового года цены плавно пошли вниз: «Корректировка цен наблюдается, но не очень большая, — уточняет Марина Приказчикова, — на 5-10%».

Как рассказывает Инга Сорокина, если в спальных районах города сегодня еще можно найти квартиру за $35 в сутки, то квартира у Московского вокзала будет стоит уже порядка $50. Вообще, однокомнатную квартиру в центре Петербурга сейчас реально арендовать за 1000-2000 руб. в сутки (в среднем — компромиссные 1500 рублей). Как отмечает Наталья Калинина, представитель компании «Абас», "Сейчас занято менее 50% квартир, предназначенных для посуточной аренды". Такая ситуация, как правило, сохраняется до весны, когда в город, создавая спрос на съемное жилье, тянутся туристы.

Фактор второй: туризм

Посещение Петербурга и осмотр его достопримечательностей — занятие, любимое как россиянами, так и иностранцами. Потому неудивительно, что предложение в сегменте краткосрочной аренды ориентируется как раз на этот контингент клиентов и считается самой доходной областью рынка аренды. Летом, а особенно в период белых ночей, в гостиницах Петербурга цены возрастают в два и более раз. Мало того, даже по такой цене мест, скорее всего, будет не найти. На этом фоне посуточная аренда квартир становится еще более привлекательной для туристов – как благодаря сравнительно низким расценкам, так и в силу удобного расположения апартаментов (большинство квартир, сдающихся посуточно, находится в историческом центре города). Вообще, по оценке участников рынка, в летние месяцы на рынок посуточной аренды квартир в Петербурге поступает порядка 15-20 тыс. квартир.

Фактор третий: месторасположение

На рынке краткосрочной аренды квартир объекты в центре ценятся на порядок выше квартир, расположенных в спальных районах. Многие компании, работающие в этом сегменте рынка, из-за низкого спроса на спальные районы ими просто не занимаются. Ну а самые высокие расценки, по традиции, в Центральном районе. И с приближением к "золотому треугольнику" (район Исаакиевской и Дворцовой площадей) они стремительно возрастают. Далее по стоимости жилья идут по убывающей Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский, Приморский, Московский районы. "В районе Садовой улицы и Сенной площади мы сейчас сдаем квартиры по $700 в месяц", — рассказывает Инга Сорокина. – "Двухкомнатную квартиру на Фонтанке мы сдали недавно за $850. Аренда квартир в центре в 2006 году не слишком подорожала, а вот в спальных районах произошел более заметный рост цен. Если в начале года «однушку» в спальном районе можно было снять за 8000-8500 руб., то концу года ставки выросли до 12000 рублей". Ну а самая низкая стоимость аренды квартир в городе наблюдается в Красногвардейском, Красносельском, Фрунзенском районах ($350-400 в месяц).

Фактор четвертый: комфорт

Если квартиры эконом-класса сдаются с минимальным набором удобств (может отсутствовать мебель и телефон), то более комфортабельное жилье, разумеется, достается съемщику в отремонтированном виде, оборудованное бытовой техникой и обставленное мебелью. Что касается предпочтений арендатора, стоит отметить, что наличие телефона сегодня стало не столь важным — есть сотовая связь. Куда более необходимы, например, стиральные машины. «Посудомоечные машины пока не так востребованы (особенно при посуточной аренде), а вот стиральные машины пользуются спросом», — подтверждает Ульяна Оленская, менеджер компании «ПетербургРент». Впрочем, и цена при наличии стиральной машины может оказаться на $50-100 выше, чем без нее.

Фактор пятый: буксующая ипотека

Сложности, возникающие с ипотекой, продиктованные как быстрым ростом цен на квартиры, так и сложностью получения кредита, побуждают людей рассматривать аренду как весомого конкурента покупке по ипотечному кредиту. В самом деле, если аренда однокомнатной квартиры обходится в $350-500 (в зависимости от района и комфортности), то ежемесячные выплаты по ипотеке за такое же жилье достигают $1000-1500 в месяц. При этом нет необходимости накапливать первоначальный взнос и собирать справки для банка.

Фактор шестой: конкуренция

Количество квартир, сдаваемых в Петербурге в аренду, с каждым годом увеличивается. К настоящему моменту участники рынка оценивают объем предложения в 250 тыс. квартир. Причем, что характерно, доходность от аренды постепенно снижается, самыми быстрыми темпами — в секторе 3-комнатных квартир. Так, в начале прошлого года доходность здесь была на уровне 10-11%, а сейчас опустилась до 6%. Что касается "двушек", здесь прибыльность уменьшилась за год с 10% до 7%, а в секторе однокомнатных квартир — с 9% до 7%. «Я думаю, что в 2007г. продолжится тенденция к уменьшению доходности рынка сдачи квартир в аренду, а также снижение арендных ставок, — считает Ульяна Оленская. – При этом владельцы квартир будут стараться улучшать их качество – как за счет ремонта, так и за счет установки бытовой техники. Холодильник и телевизор перестают быть необходимым сервисным минимумом. Конкуренция пойдет нашему рынку только на пользу».

 Павел Баскако/sob.ru